У 2019 році в середньому надходило по 300 скарг на місяць. Сотні заяв реєструвала й Генпрокуратура. І це не дивно, адже звернення до правоохоронців та судів не призвели до покарання рейдерів.
На початок 2019 року в судах перебували десятки тисяч (70–80 тис.) різних справ, серед яких і щодо рейдерства, але судді фізично не встигали їх розглядати вчасно.
Землі сільськогосподарського призначення потерпають від рейдерів чи не найбільше. Однією з найпопулярніших схем є самовільне захоплення ділянок та збір на них чужого врожаю або посів власного.
Механізм простий: укладають договори оренди паїв чи земельних ділянок із селянами, які вже передали цю ж землю в оренду іншому добросовісному орендареві.
Або ж реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за собою права оренди на відповідні земельні ділянки на підставі підроблених договорів оренди, судових рішень чи інших документів, які подають державним реєстраторам або нотаріусам.
Вводячи їх в оману, а інколи за змовою з ними, шахраї позбавляють майна законних власників. Дійшло до того, що навіть позитивні кроки щодо спрощення процедур реєстрації права власності на нерухомість та реєстрації бізнесу рейдери використовують у своїх злочинних діях із захоплення юридичних осіб чи активів підприємств.
І тут варто зазначити, що значною мірою виною цьому є плутанина, яку спричинили численні зміни земельного законодавства, передача повноважень та реорганізація державних структур (Держземагентства, Держгеокадастру), а також зміна способів документування при оформленні прав власності.
Негативну роль відіграло й те, що згадані кадастри не обмінювалися даними. Якщо ж до цього додати ще й відсутність кадастрових номерів на розпайовані земельні ділянки, невнесення ділянок у Держземкадастр чи внесення неповних даних, неоформлення спадкових прав, нерозподілення (невитребування) земельних паїв (понад 1 млн власників уже померло), то ситуація вимальовується досить складна.
Хоча починалося все з простого порушення процедури укладення договору, державної реєстрації права оренди та передання земельної ділянки без установлення особи власника, його волевиявлення, дійсних намірів сторін, витребування правовстановлюючих документів.
У купі з відсутністю правовстановлюючих та технічних документів на сільськогосподарські будівлі та споруди, їхнім неналежним обліком та оформленням прав власності клубок проблем так заплутався, що знайти кінці стає просто неможливо.
Щоправда, деякі застереження щодо захисту майнових прав передбачено в Законі «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, у разі захоплення та незаконної реєстрації в Держреєстрі права власності на земельну ділянку рішення реєстратора можна оскаржити до Міністерства юстиції або його територіальних органів.
Варто також знати, що за захоплення чужої землі та спричинення значної шкоди її законному володільцю або власнику в Кримінальному кодексі встановлено відповідальність у вигляді штрафу від 200 до 300 неоподатковуваних мінімумів або арешту на строк до шести місяців.
А в разі самовільного будівництва на захопленій земельній ділянці передбачено штраф від 300 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арешт на строк до шести місяців, або обмеження волі на строк до трьох років.
Та хоч би як складно було відстоювати власне майно, відступати не варто. Адже це лише розпалюватиме апетити рейдерів. Тож обов’язково слід звертатися до антирейдерської комісії, держінспекції сільського господарства, до органів внутрішніх справ.
Як і до суду, бо скасування реєстраційних дій не виключає повторної спроби рейдерів звернутися до іншого реєстратора з новою заявою, вже врахувавши помилки.
А ще слід привернути увагу ЗМІ, поширювати інформацію в соціальних мережах, залучати до цього процесу громадських активістів, звертатися із заявою до бізнес-омбудсмена.
Найголовнiше ж — вчасно реагувати та залучати до розв’язання конфлікту кваліфікованих фахівців, а то й заздалегідь потурбуватися про безпеку свого бізнесу та вжити превентивних заходів, аби потім не відвойовувати своє право на власне майно.
Міністр Кабінету Міністрів Дмитро Дубілет у дописі на своїй сторінці у Facebook звертає увагу на те, що в бізнесменів з’явилася змога оперативно дізнаватися про зміни в реєстрах і подавати скарги онлайн в антирейдерську комісію.
Робити це можна в електронній формі через Gov без винаймання юристів, які готували пакет документів, і без канцелярій, які затримували проходження паперів.
До того ж відкриті дані про юридичних осіб (ЄДР) почали публікуватися щодня, а не щотижня. Посадовець називає кілька компаній, які дають змогу безкоштовно відстежувати такі зміни (OpenDataBot, «ПриватБанк», YouControl, Liga, Vkursi). Причому інформування про зміну даних працює для всіх компаній, а не тільки тих, хто підписався.
Тому жертва рейдерства може дізнатися про несподівані зміни у своїй компанії із затримкою до одного дня, а не тижня, впродовж якого компанію могли не лише «віджати», а й навіть перепродати.
Законодавчі новації
На посилення всіх заходів, які вже задіяні, має спрацювати Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству». Його наприкінці минулого року схвалила Верховна Рада 362 голосами народних депутатів.
Згідно з пояснювальною запискою документ вносить зміни до Земельного кодексу та ще 14 законодавчих актів.
Внесені зміни мають: унеможливити неправомірне заволодіння землями, у тому числі шляхом подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, які використовуються сільськогосподарськими підприємствами.
Припинити захоплення майна сільськогосподарських підприємств (будівель і споруд, сільськогосподарської техніки, урожаю, інших матеріальних активів).
Перешкодити зупинці сільськогосподарських підприємств через необґрунтоване накладення арешту на його майно та активи, силовій протидії виробничій діяльності.
Не дати можливості поглинути підприємство шляхом протиправного привласнення корпоративних прав (часток).
За словами глави профільного комітету ВР Миколи Сольського, зміни дадуть змогу комплексно врегулювати питання протидії рейдерству. Уряд має найближчим часом за бюджетні кошти провести інвентаризацію всіх земельних ділянок, про які немає інформації в земельному кадастрі.
— Йдеться про 20% від загальної кількості сформованих земельних ділянок, — уточнив депутат. — Це близько восьми мільйонів земельних ділянок. Відомості про них є лише в паперовій формі. У земельному кадастрі вони не відображені.
Вирішення цієї проблеми унеможливить безліч рейдерських схем, у тому числі подвійну реєстрацію договорів оренди землі.
Зокрема, йдеться про вдосконалення процедури державної реєстрації земельних ділянок, речових прав на них, а також автоматичної взаємодії Держземкадастру та Держреєстру речових прав на нерухоме майно.
Статтю 100 парламентарі посилили нотаріальними вимогами. Зокрема, уточнили, що за домовленістю сторін договір про встановлення земельного сервітуту може бути посвідчений нотаріально.
Власник земельної ділянки також може як установити вимогу нотаріального посвідчення договору, так і скасувати її. Це є одностороннім правочином, який нотаріально посвідчується. Обидві дії підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному законом.
Таке само правило діє щодо договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.
Незначні зміни торкнулися Кодексу про адміністративні правопорушення та Лісового кодексу, а також Господарського та Цивільного, до яких внесли поправки щодо нотаріального посвідчення правочинів. А ось закони підкоригували істотніше.
Так, у Законі «Про господарські товариства» статтю 10 доповнили новою частиною такого змісту: учасник товариства (крім акціонерного товариства) може встановити вимогу нотаріального засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності відповідного товариства та/або вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному (складеному) капіталі відповідного товариства, та скасувати таку вимогу.
Оскільки багато уваги приділяється нотаріальній стороні справи, то й поправок до Закону «Про нотаріат» досить багато. Скажімо, важливими є зміни до статті 43 (ч. 3) щодо встановлення особи, яке здійснюється за паспортом громадянина України або за іншим документом, що посвідчує особу.
Якщо відомостей у Єдиному державному демографічному реєстрі немає, нотаріус використовує відомості Державного реєстру актів цивільного стану громадян.
Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань відомостей про таку особу, у тому числі її установчі документи, та перевірки відповідності нотаріальної дії, яка вчиняється.
Чимало змін внесено до Закону «Про оренду землі». Йдеться як про необхідність державної реєстрації права суборенди земельної ділянки, так і про вже згадуване право власника земельної ділянки встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасування такої вимоги й нотаріальне посвідчення цих дій.
Важливими є поправки до статті 19 щодо осіб, які управляють спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, а також ст. 23, яка стосується орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Ще більше нових положень з’явилося в Законі «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зокрема, вимога стосовно того, що під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовуються відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи. Йдеться як про відомості, що містять персональні дані особи, так і отримані у порядку інформаційної взаємодії між держреєстрами.
Що ж до заяв на проведення реєстраційних дій, то їх можна подавати у паперовій або електронній формі. При цьому заява у паперовій формі подається за умови встановлення особи заявника за паспортом громадянина України або за іншим документом, що посвідчує особу, а в електронній формі — за умови ідентифікації заявника (фізичної або юридичної особи) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи.
Окремо слід звернути увагу на особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки, речові права на які набуто до 1 січня 2013 року (вона проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державному земельному кадастрі).
Ще детальніше розписано держреєстрацію права власності на такі ділянки (в тому числі набутого за рішенням органу влади чи органу місцевого самоврядування).
Загалом таких уточнень дуже багато. Вони деталізують кожен випадок державної реєстрації речових прав на земельну ділянку чи оренду. Так само скрупульозно виписано особливості державної реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктами незавершеного будівництва, що мають наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їхніх обтяжень.
Варто наголосити й на змінах до Закону «Про Державний земельний кадастр», у якому йдеться не тільки про взаємодію інформаційних систем Держземкадастру та Держреєстру речових прав на нерухоме майно, яка здійснюється у режимі реального часу, а й про порядок користування відомостями Держземкадастру.
Вони є відкритими та загальнодоступними, крім випадків, передбачених цим Законом, та надаються у формі: витягів із Держземкадастру; довідок, що містять узагальнену інформацію про землі (території); викопіювань із картографічної основи Держземкадастру, кадастрової карти (плану); копій документів, що створюються під час ведення цього кадастру.
Для фізичних та юридичних осіб відомості з Держземкадастру надають за бажанням заявника у паперовій або електронній формі. Обидва варіанти мають однакову юридичну силу. За надання відомостей справляють адміністративний збір.
Приміром, за витяг із кадастру про земельну ділянку слід сплатити 0,05 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Отримання витягу є обов’язковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки (крім складення заповітів).
Надання за бажанням заявника таких відомостей або мотивованої відмови у їх наданні здійснюється державним кадастровим реєстратором, адміністратором центру надання адмінпослуг, уповноваженою посадовою особою виконавчого органу місцевого самоврядування або направленням зазначеними особами поштою цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або у формі електронного документа засобами телекомунікаційного зв’язку.
Відмовити можуть, якщо в Держземкадастрі відсутні запитувані відомості; із заявою звернулася неналежна особа; документи подані не в повному обсязі та/або не відповідають вимогам, установленим законом.
Тетяна КИРИЛЕНКО
