Майже чотири роки тому безкінечний потік охочих зареєструвати нерухомість спрямували до Державної реєстраційної служби, оскільки саме ця структура Міністерства юстиції перебрала повноваження здійснювати державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Згодом (у 2015 році) і від неї відібрали це право, делегувавши реєстрацію нотаріусам та органам місцевої влади. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності то скасовували, то поновлювали, то дозволяли нотаріусам його видавати, то відправляли за ним до держреєстратора.
Словом, реєстраційний механізм підправляли багато разів. І хоча парламентарії, зазвичай, дбають передусім про свої інтереси, зміни, особливо останні, будуть корисні всім, адже передбачають комплексний підхід до вдосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, посилюють захист прав власності, економічних інтересів громадян та інвесторів, а також зменшують ризики незаконного заволодіння майном.
Це справді дуже важливо. Бо останнім часом ласих до чужого добра розвелося стільки, що й дня не проходить, аби ЗМІ не оприлюднювали черговий інцидент.
Тепер на шляху шахраїв з’явилися суттєві перешкоди. Нині державні реєстратори обов’язково та невідкладно мають повідомляти власника об’єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву про проведення відповідних реєстраційних дій. Тобто, перед фактом, що все вже здійснилося, його ніхто не поставить.
Закон також встановлює обов’язкове надання в паперовому вигляді витягу з Державного реєстру прав. Окрім того, ще й вводиться обов’язкова реєстрація заяви власника нерухомості про заборону проведення реєстраційних дій у Державному реєстрі прав.
Передбачається, що відновлення реєстраційних дій можливе лише за рішенням суду, яке набрало законної сили, або за заявою власника. Та й термін оскарження рішень, дій чи бездіяльності державного реєстратора збільшено удвічі: з 30 до 60 днів.
Бар’єри створено не лише для шахраїв: у законі є певні запобіжники, аби й чиновницьку братію «не тягло» на злочинну стежку. Міністерству юстиції надано право здійснювати моніторинг реєстраційних дій в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. Самі ж державні реєстратори обов’язково мають використовувати відомості Державного земельного кадастру і реєстру документів, які дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт. Що ж до електронного цифрового підпису, то відтепер він буде надаватися виключно за особистої присутності підписантів.
Закон зобов’язує нотаріуса засвідчувати справжність підпису засновника або уповноваженої ним особи на установчому документі, передавальному акті та розподільчому балансі юридичної особи, заяві про вихід з товариства, які надаються для державної реєстрації змін про юридичну особу.
Електронні черги і кримінальні покарання
Знавці вітчизняного законодавства бачать і позитив, і негатив у внесених змінах. Зокрема, президент громадської організації «Правозахисна Ліга Олександр Малюк і партнери», який добре орієнтується у процесах законотворчості, адже був помічником кількох народних депутатів, бачить як позитивні, так і негативні наслідки внесених змін. За його словами, нова редакція не набагато відрізняється від старої. Більшість новел є технічними, такими, що уточнюють та деталізують певні процеси.
Окремі положення спрямовані на те, щоб полегшити процедуру реєстрації, зробити її доступнішою. Приміром, спрощено порядок проведення державної реєстрації прав на новозбудований або реконструйований об’єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб.
Раніше власники квартир у новобудовах мусили подавати документацію на весь дім, а після набрання чинності новим порядком ці функції покладені на забудовника. Власники квартир надаватимуть лише документи, що підтверджують право власності на їхню квартиру.
Окрім того, зведені в результаті діяльності кооперативів об’єкти нерухомості за новим порядком можна буде зареєструвати на підставі поданої заявником довідки кооперативу про членство в ньому та внесення пайового внеску.
Вирішилося й питання проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно замість втрачених, пошкоджених або зіпсованих свідоцтв або державних актів на право власності на землю, виданих компетентними органами до 1 січня 2013 року. Раніше такої процедури взагалі не було передбачено.
Також позитивною зміною є формалізація можливості отримувати інформацію з реєстрів, що функціонували до 1 січня 2013 року. Досі таку інформацію офіційно отримати було неможливо. Це, зокрема, суттєво обмежувало можливості органів Державної виконавчої служби при примусовому виконанні рішень судів.
Подбали і про заявників. Нині, окрім безпосереднього звернення, у них з’явилася можливість надсилати до Укрдержреєстру нотаріально завірені документи поштою або кур’єрською службою. У кожному районі сформували відділи державної реєстрації при райдержадміністрації, в яких для зручності громадян та заощадження їхнього часу створені електронні черги. Щоправда, це не надто спрацьовує, й нерідко люди можуть годинами перебувати в залі очікування.
Загалом змін чимало і стосуються вони не лише профільного Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження», а й низки інших документів. Зокрема, йдеться про корегування норм законів: «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження», «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осібпідприємців та громадських формувань», «Про нотаріат» «Про електронний цифровий підпис», а також зміни до Кримінального кодексу, Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Зокрема, в Кримінальний кодекс внесено норму про кримінальну відповідальність за підробку документів, які надаються для проведення державної реєстрації. Покарання досить серйозні: від штрафу до тисячі неоподатковуваних мінімумів (а не до ста, як раніше) доходів громадян до арешту строком до шести місяців, або обмеженням волі до двох років.
За що саме доведеться розкошелитися, а то й сісти за ґрати, перелічено у ст. 358 КК. Згідно з нею — підробка посвідчення або іншого офіційного документа, який видається чи посвідчується підприємством, установою, організацією, громадяниномпідприємцем, нотаріусом, державним реєстратором, суб’єктом державної реєстрації прав, особою, уповноваженою на виконання функцій держави по реєстрації юридичних осіб, фізичних осібпідприємців та громадських формувань, державним виконавцем, приватним виконавцем, аудитором чи іншою особою.
Тобто всіма, хто має право видавати чи посвідчувати такі документи, які надають права або звільняють від обов’язків, з метою використання їх підроблювачем чи іншою особою.
Стосується це й збуту такого документа, виготовлення підроблених печаток, штампів чи бланків підприємств, установ чи організацій незалежно від форми власності, інших офіційних печаток, штампів чи бланків з тією самою метою або їх збут — усе це карається штрафом до тисячі неоподатковуваних мінімумів (раніше було сто) доходів громадян або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до двох років.
Реєстраційна процедура
У Законі «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прописаний порядок державної реєстрації прав, повноваження державних реєстраторів, перелік документів, які є підставою для проведення держреєстрації, оплата послуг тощо. Окрім того, сам порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень деталізований ще й постановою Кабінету Міністрів від 22.06.2011 р. № 703. Практично, це покрокові інструкції процедури реєстрації прав.
Перелік документів, необхідних для реєстрації прав власності, досить об’ємний. Передусім, слід подати заяву про державну реєстрацію прав (її форма стандартна). Якщо реєструється кілька об’єктів, то по кожному з них подається окрема заява, крім тих випадків, коли разом з реєстрацією прав на житловий будинок відбувається реєстрація прав на земельну ділянку, на якій цей будинок розташований. У таких випадках подається одна заява на обидва об’єкти нерухомості. А якщо реєструються права на новозбудований чи реконструйований об’єкт нерухомості, то потрібен ще й техпаспорт на нього.
Заяву приймуть лише за наявності паспорта та ідентифікаційного коду (знадобляться й копії всіх документів) та квитанції про сплату за надання витягу з Державного реєстру прав (вартість витягу становить 120 грн) та про сплату державного мита (119 грн).
Найголовнішим документом (оригінал і нотаріально завірена копія), який додається до заяви, є той, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Перелік цих документів такий довгий, що немає сенсу тут його наводити. Який саме документ знадобиться у кожному конкретному випадку, слід дивитися в уже згаданому Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Це можуть бути: укладений в установленому порядку договір про нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про придбання майна на публічних торгах (аукціонах), свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором, або ж свідоцтво, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією до набрання чинності цим Порядком.
Є у переліку й державний акт на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування нею, рішення суду, яке набрало законної сили, заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно і ще кілька десятків документів. Але, як уже було сказано, в кожному конкретному випадку знадобиться лише один із них.
Якщо всі необхідні папери зібрані, їх відносять до держреєстратора. І якщо з документами все в порядку, то протягом 14 днів держреєстратор зобов’язаний провести реєстрацію прав на нерухоме майно.
Лариса ДАЦЮК
