Беззаперечним позитивом є те, що термін реєстрації скорочено до 14 днів, але реально він буває довшим, якщо в документах є неточності. Найголовніше — нововведення породило нові ризики, адже БТІ не повною мірою передало інформаційні документи щодо об’єктів нерухомості та їхніх власників. Це створює великий простір для шахрайства і зловживань, можливості появи кількох власників на один і той же об’єкт. Посилилася небезпека махінацій, застосування злочинних схем, адже «чорні» нотаріуси, посвідчуючи незаконні угоди, на їх підставі можуть реєструвати право власності на нерухомість.
Утім, зміни в системі реєстрації мають і позитивні моменти. За показником Світового банку, який стосується ведення бізнесу, Україна за індикатором реєстрації прав власності на нерухоме майно піднялася з 148 місця у 2013 році на 97-ме. Не в останню чергу цьому посприяло скорочення кількості реєстраційних органів. Так, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його обтяжень увійшли дані Єдиного реєстру заборон відчужень нерухомого майна, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна, Реєстру прав власності на нерухоме майно. Скоротився перелік документів, які належить подавати для реєстрації (непотрібними стали витяг з Реєстру прав власності, акт технічної інвентаризації).
Правда, щодо останнього думки експертів не збігаються. Нині технічна інвентаризація є обов’язковою лише в окремих випадках, а при відчуженні нерухомості її проводять за бажанням сторін. У зв’язку з цим усі зацікавлені особи зітхнули з полегшенням, адже монополія БТІ як реєстратора породжувала і корупцію, і величезні черги. Однак наявність технічної інвентаризації значною мірою була запобіжником щодо неконтрольованого перепланування і такої ж забудови.
Проте не всі реєстраційні органи об’єдналися під дахом Укрдержреєстру. Державний земельний кадастр продовжує значною мірою залишатися самостійним гравцем, що суттєво ускладнює процедуру. Хоча реєстрацію прав на земельні ділянки здійснює Укрдержреєстр, спочатку документи належить подавати до Державного земельного агентства. Його працівники реєструють наділ у кадастрі, а потім відомості про нього передають до того ж таки Укрдержреєстру. Реєстрація прав відбувається там, а ось документи, що їх посвідчують, видають органи Держземагентства. Паралельне функціонування двох реєстрів і кількаступенева процедура породжує непрозорість, а в окремих випадках і неможливість зареєструвати своє право на землю.

Недобуд ціною у 186 мільярдів
Викликає занепокоєння неефективність судового захисту права на власність. Про масштаби порушення цього права свідчить те, що в Єдиному державному реєстрі судових рішень є сотні тисяч вердиктів у цій сфері. Строки розгляду цієї категорії справ, зазвичай, перевищують розумні, інколи настільки, що сам захист перестає бути актуальним. Суди всупереч законодавству не вчиняють дій, спрямованих на забезпечення позову. Наприклад, позивач часто просить суд заборонити вчиняти ті чи інші дії щодо його майна, скажімо, споруджувати будинок на спірній ділянці, зносити огородження. Тож навіть якщо в подальшому буде ухвалено рішення на користь позивача, захистити свою власність йому не вдається.
Не менше проблем викликає і невиконання рішень судів. Європейський суд з прав людини зазначає, що порушення нашою країною зобов’язань щодо права на мирне володіння своїм майном викликане існуванням низки мораторіїв. Серед них — мораторій на примусову реалізацію майна державних підприємств, підприємств паливно-енергетичного комплексу, трубопровідного транспорту, Укррудпрому, суднобудівної галузі. Така ситуація залишається незмінною протягом багатьох років попри критику з боку експертів, правозахисників, широкої громадськості. Положення про скасування цих мораторіїв систематично виключають із законопроектів, які мають на меті вирішити проблему невиконання судових рішень.
Ще однією зоною підвищеного ризику для захисту власності є інвестування в будівництво житла. Яскравим підтвердженням цього є численні заморожені об’єкти. За даними Мінрегіонбуду, нині їх налічується понад 15 тисяч (у Києві — більш ніж 500). Для їх добудови потрібно не менше 186 млрд грн. Однак, якщо їх доведуть до пуття, це ще не гарантує, що в інвесторів не буде проблем, адже нині чимало тих, хто вклав кошти в спорудження житла, отримує не затишні квартири, а коробки без води, електрики і газу. Водночас не всі, кому пощастило, можуть оформити документи на право власності. Певною мірою не обходять ці біди і тих, хто вклав кошти в спорудження котеджів. Варто пам’ятати і про таку «фішку»: часто суди забороняють будівництво, однак це не зупиняє спритних забудовників — вони продовжують збирати кошти і підписувати договори з інвесторами.
Причини такої ситуації більш ніж очевидні — діри в нормативно-правовому регулюванні та проблеми із застосуванням чинного законодавства в цій сфері. Як наслідок — відсутність гарантій щодо отримання житла або повернення коштів у разі бездіяльності забудовника. Немає механізму добудови споруди, якщо забудовник збанкрутів, а також механізму страхування ризиків інвестора і забудовника. Чинний Закон «Про страхування» не забезпечує умов для контролю страховика за діяльністю забудовника чи фінустанови, яка збирає кошти від фізичних або юридичних осіб.
Деякі позитивні кроки з посилення гарантій у цьому сегменті власності нині можна спостерігати лише на рівні законопроектів, один з яких має назву «Про посилення захисту прав інвесторів при інвестуванні (фінансуванні) будівництва житла».
Тож держава повинна на ділі продемонструвати готовність до радикальних змін у сфері поліпшення захисту прав власності, зазначають експерти. Необхідно покласти край законодавчій неврегульованості, відсутності прозорості, спростити занадто ускладнені процедури.

Ніна КЛИМКОВСЬКА