Лідерами у процесі створення ОСББ є Дніпропетровська, Львівська, Донецька, Одеська та Запорізька області. Однак попри те що за останні 4 роки кількість таких товариств зросла у 2,5 раза, менше 17% багатоквартирних будинків перебувають в їхньому управлінні. Такі цифри повідомляє прес-служба Мінрегіонбуду.
У 2016-му відбувся справжній бум створення ОСББ. Цьому посприяв ухвалений у 2015 році Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який відводив лише один рік (до 1 липня 2016-го), впродовж якого треба було визначитися з формою управління будинком.
Нагадаємо, що ОСББ — юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього спільного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності і ліквідації таких спільнот регулюється Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Оскільки ці товариства вже давно не новина для українців, варто наголосити лише на кількох основних аспектах їхнього функціонування. Згідно зі ст. 21 вище згаданого закону джерелами доходу ОСББ є кошти від субсидій та пільг, кредитні та позикові кошти, внески і платежі співвласників, гроші від господарської діяльності товариства, добровільні майнові (грошові) внески фізичних і юридичних осіб, доходи від здачі в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна будинку, капіталовкладення власників, зібрані на оплату витрат з організації ОСББ.
Члени товариства самостійно формують тарифи (членські внески) на утримання будинку і прибудинкової території. До речі, прибудинкова територія, передана на баланс об’єднання, облаштовується на розсуд його членів, але значні зміни слід узгодити з місцевими органами державної виконавчої влади.
Що ж до здачі квартир або нежитлових приміщень в оренду, то їхні власники мають право розпоряджатися своїм майном вільно. Але надходження, отримані від здачі в оренду об’єктів спільної власності, спрямовують лише на утримання і експлуатацію будинку, формування резервного фонду на капітальний ремонт або зменшення комунальних платежів. Будь-який розподіл доходів між членами ОСББ не допускається.
Однак вернімося від законодавчих нормативів до реального функціонування ОСББ. За словами віце-прем’єр-міністра — міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадія Зубка, такої кількості об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, яка є нині, цілком достатньо, щоб розпочинати проекти з термомодернізації.
У цьому високопосадовець переконаний і вважає ОСББ ключовим партнером держави у впровадженні реформи ЖКГ та енергоефективності.
Саме задля підтримки та розвитку ОСББ в Україні вже кілька років поспіль діють програми так званих теплих кредитів із відшкодуванням певних сум, витрачених на модернізацію будинків. Щоправда, періодично вони перестають функціонувати. Причина банальна: закінчуються кошти.
Проте загалом у цій справі помітний прогрес. За інформацією прес-служби Мінрегіонбуду, за чотири роки теплими кредитами вже скористалися 525 тисяч українських родин. Тільки за 2018 рік майже 150 тисячам сімей видали близько 23 тис. теплих кредитів на суму 1,1 млрд гривень.
Особливо великим попитом торік ця програма користувалася серед ОСББ, нею скористалися 1604 об’єднання на суму 463 млн грн, що більше, ніж за три попередні роки, разом узяті.
Регіони-лідери за кількістю виданих кредитів для ОСББ — Дніпропетровська (373), Запорізька (296), Рівненська (282). За результатами впровадження енергозберігаючих заходів у таких будинках зменшилась оплата за житлово-комунальні послуги у середньому на 20–50%, а в деяких навіть більше.
Є свої проекти і в областях, де місцеві ради фінансово допомагають утеплювати будинки, а відтак скоротити енерговитрати. Однак діють вони не скрізь. Причина та ж сама: брак грошей у тамтешніх бюджетах. Нині працює 171 місцева програма додаткового відшкодування частини відсотків або суми за теплими кредитами. Обсяг їх фінансування — 166 млн грн.
Куди стабільнішими є міжнародні програми підтримки енергоефективних заходів. В Україні їх кілька. Ось, приміром, програма IQ energy, пілотний проект якої стартував торік навесні. Загальний бюджет програми — 15 млн євро. Їх має вистачити для фінансування проектів у 2018 році і частково — у 2019-му.
Програму фінансує Східноєвропейський фонд енергоефективності та довкілля E5P. Згідно з нею ОСББ можуть отримати 40% компенсації витрат, пов’язаних з утепленням будинків.
Механізм перевірений, адже подібна програма часткової компенсації витрат на утеплення діяла упродовж двох років для індивідуальних власників житла. Їм відшкодовували 35% (до 3 тис. євро).
Для ОСББ механізм такий: компенсацію 40% суми кредиту можна отримати на техніку, матеріали, супутні товари для термічної модернізації та на монтажні роботи.
Провівши відповідні роботи з модернізації житла, слід упродовж чотирьох місяців зареєструвати на сайті і подати заявку на компенсацію непогашеного кредиту. Максимальна сума кредиту, який пропонується для ОСББ, становить 2 млн грн.
У квітні минулого року Європейський банк реконструкції і розвитку (ЄБРР) запустив пілотний проект із компенсації частини кредиту на енергозберігаючі заходи для ОСББ. Банк надав 4 млн євро для підтримки цих товариств.
На презентаціях нового проекту Європейського Союзу та Програми розвитку ООН (ПРООН) «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» представникам міських, селищних рад та ОТГ розповіли про наміри міжнародних донорів.
Проект започатковується задля стимулювання та підтримки створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у всіх областях України. Для участі в ньому представникам ініціативних груп, житлово-будівельних кооперативів чи діючих ОСББ необхідно зареєструватися на сайті www.houses.in.ua/registration.
Плани у європейських донорів чималі. Близько 2 тис. нових ОСББ буде створено, а загалом представники 4 тис. ОСББ пройдуть навчання з управління енергоефективними проектами.
Наслідки реалізації проекту мають відчути 480 тис. осіб, які отримають пряму вигоду від його реалізації, та не менш ніж 1 мільйон підвищать свою обізнаність у сфері енергоощадливості.
Виділені ЄС гроші планується витратити впродовж двох років (проект стартував 1 жовтня 2018 року і триватиме до 30 вересня 2020 року). У планах — проведення інформаційної кампанії на національному, обласному та місцевому рівнях із метою ознайомлення широкої громадськості з новим законодавством у сфері енергоефективності, програмами Фонду енергоефективності та механізмами фінансування від нього.
Аби залучити якомога більше мешканців до формування ОСББ, у рамках проекту проводитимуть групові та індивідуальні консультації для активістів, які мають намір взяти управління своїм будинком у власні руки.
Окрім того, навчатимуть і представників уже створених ОСББ та місцевої влади з питань ведення бухгалтерії та фінансового менеджменту, пошуку та отримання фінансування для поліпшення стану будинків.
Варто зазначити, що пілотний проект ЄБРР — лише початковий етап Програми підтримки енергоефективності для України (EE4U), яка передбачає налагодження роботи вітчизняного Фонду енергоефективності. Європейська комісія схвалила Програму (EE4U), що має на меті сприяти підвищенню енергоощадності житлового сектора в Україні та скоротити викиди парникових газів.
ЄС спільно з урядом Німеччини буде підтримувати діяльність Фонду енергоефективності у наданні грантів на термомодернізацію багатоквартирних будинків на всій території України.
Протягом двох фаз цієї програми (загалом ЄС надасть 80 млн євро на гранти для ОСББ і понад 22 млн євро технічної допомоги), які переважно будуть використані Міжнародною фінансовою корпорацією (МФК) та ПРООН.
Керівник програми співпраці Представництва Європейського Союзу в Україні Штефан Шльойнінг сподівається, що програми Фонду будуть переконувати українців брати на себе більшу відповідальність за енергозбереження своїх будинків і допомагати їм зменшувати рахунки за енерговитрати.
Зі свого боку віце-прем’єр-міністр — міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Зубко заявляє, що реалізація проекту «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» дасть змогу провести масштабну модернізацію та вдвічі зменшити енергоспоживання. Буде створено маршрутну карту з впровадження енергоефективних заходів у житловому секторі.
Високопосадовець також зазначив, що сторони співпрацюватимуть у впровадженні реформи енергоефективності щодо генерації, виробництва, транспортування, розподілу і використання енергії. Німецькі партнери допоможуть і в підготовці енергоаудиторів, які працюватимуть у всіх регіонах України.
Тож роботи непочатий край, адже вітчизняний житловий сектор у 3–4 рази менш енергоефективний порівняно із сусідніми країнами ЄС з подібним кліматом. Він споживає енергії більше, ніж промисловість (34% проти 29).
І це не дивно, бо 70% помешкань у багатоквартирних будинках, де проживає приблизно 34 млн українців, є вкрай енерговитратними. Сьогодні в Україні майже 165 тисяч багатоповерхових будинків потребують модернізації, з яких 33 тисячі — це ОСББ.
З головою правління одного з таких будинків, що у Святошинському районі столиці, зустрівся наш кореспондент, аби розпитати, з чого почати і що можна зробити своїми силами у старій багатоповерхівці?
Сергій Долгий, так звуть співбесідника, — бізнесмен із багаторічним підприємницьким стажем. У будинкове правління потрапив випадково: нагодився на зібрання мешканців, які були невдоволені роботою чинного керівництва.
Спочатку в складі ревізійної комісії, а потім як голова об’єднання розбирався з махінаціями попереднього правління, яке відправляло частину комунальних платежів мешканців будинку на свої особисті картки.
Якусь частку грошей удалося повернути через суд, однак їх не вистачило, щоб погасити борги, які накопичилися перед надавачами послуг. Зокрема, перед монополістом «Київенерго», який виставляв ще й шалені штрафні санкції і стягував через суди велетенські суми. До того ж борг зростав ще й через непогашення містом різниці в тарифах.
Та світло в кінці тунелю таки з’явилося. Будинкове об’єднання під новим керівництвом перестало балансувати на грані банкрутства й поступово почало наводити лад у домогосподарстві. Комунальні платежі мешканців усі спрямовують за призначенням. Вирішено здавати в оренду приміщення, виділені для зберігання колясок.
Виручені кошти, а також зарплату голови правління (бізнесмен від неї відмовився на користь об’єднання) накопичують на депозиті й за рішенням правління спрямовують на подолання найболючіших проблем.
Приміром, уже зробили ремонти у двох із трьох під’їздів, замінюють лампочки на енергоощадні. Аби порядок зберігався, у пapaдних посадили консьєржів. Замінили горизонтальні труби у підвалі, які повністю прогнили і постійно рвалися. На черзі — ремонт у підвалі, щоб і там спробувати облаштувати приміщення під оренду.
Щоправда, можливості обмежені, оскільки проекти старих будинків такі примітивні, що ні горища (вони занадто низькі), ні підвали (без перенесення і переварювання труб) практично неможливо використовувати.
У перспективних планах — запровадження автоматизованої системи управління теплом, яка дасть значну економію енергоресурсів, а отже, здешевить комунальні платежі. Проект недешевий. Однак вдаватися до кредитів в об’єднанні не схильні. Бояться банківських відсотків і тому шукають власні резерви.
Можливо, такий досвід пригодиться комусь із тих, у кого злодійкуваті управлінці, або хто лише розмірковує, чи варто щось змінювати в обслуговуванні свого дому, й не надто розраховує на сторонню допомогу.
Тетяна КИРИЛЕНКО
