Незалежно від того, чи буде запроваджено ринок земель сільськогосподарського призначення і наскільки швидко він почне функціонувати, оренда землі залишатиметься важливою складовою формування виробничого потенціалу сільського господарства в Україні.
Крім того, результати згаданого дослідження засвідчили наявність структурних проблем на ринку оренди землі, які призвели до дисбалансу інтересів орендарів та орендодавців. Позиції власників земельних паїв у переговорах з орендарями є вкрай слабкими. Нерідко вони практично неспроможні контролювати використання своїх земель і забезпечувати виконання орендарями умов договорів оренди.
Ми добре усвідомлюємо всі нинішні складнощі для виробників, що пов’язані з питаннями оренди землі, а також ризики ведення сільського господарства. Проте ми переконані, що сталий розвиток сільського господарства серед іншого передбачає справедливість і врахування інтересів усіх сторін. Тому вважаємо за потрібне звернути особливу увагу на те, якою мірою захищені інтереси дрібного землевласника в орендних правовідносинах. Саме цьому і було присвячене нещодавнє дослідження нашого проекту.
— В яких регіонах відбулося дослідження і хто його проводив?
— Нинішнє дослідження ставило за мету визначити найважливіші аспекти укладення і виконання договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. «АгроІнвест» проаналізував репрезентативну вибірку договорів оренди, що складається з близько 700 договорів оренди, укладених у 14 областях, і охоплює 70 районів України. Із цих 700 договорів оренди приблизно 500 стосувалися земельних ділянок, що перебувають у приватній, а решта — у державній власності.
Крім вивчення самих договорів оренди, ми провели експертні обговорення отриманих попередніх результатів дослідження в регіонах із фахівцями, які щоденно займаються питаннями оренди землі. Проведений аналіз дозволив з’ясувати спільні характеристики та слабкі місця договорів оренди, зробити необхідні порівняння і відповідні висновки.
Нашими партнерами по дослідженню стали організації, які добре усвідомлюють важливість захисту прав дрібних землевласників: Всеукраїнська асоціація сільських і селищних рад, Асоціація дорадчих служб України, Земельна спілка України, громадські об’єднання «Громадська платформа впровадження земельної реформи в Дніпропетровській області», «Перший аграрний кластер», херсонська та одеська обласні організації Комітету виборців України, Агентство регіонального розвитку, Інститут перехідних суспільств та інші.
— Які найбільш вразливі місця з точки зору захисту прав та інтересів землевласників виявлено у договорах оренди під час дослідження?
— Зупинюся на декількох із них, які, на нашу думку, підвищують ризики для орендодавців. Значна частка договорів оренди передбачає натуральну форму орендної плати, що, звісно, є бажаним для великої кількості землевласників. Однак ми вважаємо за необхідне вдосконалити визначення такої оплати.
Важливо, що в ході дослідження з’ясувалося, що порядок визначення ціни на продукцію, яка використовується для орендних платежів, зафіксований лише у чверті договорів, де передбачена можливість розрахунку в натуральній формі. Та навіть і в них є положення, згідно з якими ціну продукції встановлює правління чи адміністрація сільськогосподарського підприємства, тобто упереджено.
Отже, три чверті власників земельних паїв, які отримують орендну плату в натуральній формі, ризикують отримати менше продукції, ніж вони розраховували, через можливість маніпуляції із цінами на сільськогосподарську продукцію недобросовісними орендарями.
Щодо якості продукції, якою орендар розплачується із землевласником, то можна констатувати, що лише у 4% договорів оренди землі приватної власності, у яких передбачена орендна плата у натуральній формі, зафіксовано якісні показники продукції, якою орендар розраховується із землевласником. Та навіть у цих договорах міститься доволі слабка деталізація якості продукції, що використовуватиметься як орендна плата.
Іншими словами, за таких умов землевласники ризикують бути ошуканими недобросовісними орендарями при отриманні орендної плати у натуральній формі: орендар може розплачуватися із землевласником сільськогосподарською продукцією дуже низької якості. Додамо, що практика підтверджує існування цієї проблеми.
До того ж з’ясувалося, що у жодному з проаналізованих нами договорів оренди землі приватної власності, у яких передбачена натуральна форма сплати орендної плати, не говориться про місце поставки сільськогосподарської продукції для розрахунку із землевласниками.
Виходить, в усіх випадках оренди землі існують ризики, що землевласники можуть бути змушені отримати орендну плату натурою у незручних для них місцях, наприклад в інших селах, аніж тих, де проживають землевласники та навколо яких розташовані орендовані земельні ділянки. Особливо ці ризики збільшуються для власників земельних паїв, якщо орендарями є великі сільськогосподарські підприємства (агрохолдинги), чиї землекористування територіально розпорошені.
Якщо розглядати договори, що передбачають внесення орендної плати у грошовій формі, то у понад 10% договорів оренди землі приватної власності рівень орендної плати визначений тільки у вартісному виразі без зазначення її процентного співвідношення до нормативної грошової вартості землі. Такі випадки є в тому числі і у довгострокових договорах оренди (понад 10 років).
На нашу думку, відсутність відсоткового вираження орендної плати по відношенню до нормативної грошової вартості землі послаблює позиції землевласників щодо перспективи майбутніх коректив рівня орендної плати.
Річ у тім, що прив’язка орендної плати до величини нормативної вартості (а нині рекомендовано, що ця величина повинна становити не менше 3% від нормативної грошової вартості землі) дозволила б орендодавцю отримувати плату, зіставну з величиною нормативної грошової вартості, яка час від часу переглядається в бік збільшення. Таким чином, його доходи від оренди паю зростали б зі зростанням вартості землі.
Окремо слід сказати про особливості поновлення договору оренди. За результатами дослідження, у 18,4% договорів оренди землі приватної власності спосіб поновлення договору оренди не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі». Згідно із законом орендар зобов’язаний письмово повідомити орендодавця про намір продовжити з ним договір оренди не пізніше ніж за 30 днів до закінчення терміну дії договору оренди.
Утім, як свідчить дослідження, у 3,6% договорів зафіксовано положення про автоматичне продовження договору оренди, а у 15,1% договорів — положення про строк письмового повідомлення орендаря, менший за визначений законом.
Зокрема, зустрічаються навіть такі договори, відповідно до яких орендар має повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди тільки за три дні до закінчення терміну дії існуючого договору оренди. Звісно, в орендодавця залишається дуже мало можливостей для прийняття виваженого рішення щодо подальшого розпорядження своєю власністю.
Варто зазначити, що у 96% проаналізованих договорів оренди земель державної власності спосіб поновлення договору оренди відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі».
— Безперечно, важливим питанням є збереження якості ґрунтів на орендованих землях. Чи надійно у цьому відношенні в договорах захищені інтереси землевласників?
— Як показує дослідження, у 95% договорів оренди землі як приватної, так і державної власності є загальне положення щодо необхідності збереження стану
об’єкта оренди, як це вимагається Законом України «Про оренду землі». Утім, лише у 21% договорів земель приватної власності ми побачили положення щодо необхідності дотримання сівозмін, причому у жодному з цих договорів не визначено конкретного виду сівозмін. Також тільки в окремих договорах оренди землі приватної власності (менше 1%) зафіксовано обмеження щодо вирощування тих чи інших сільськогосподарських культур.
До речі, ми підтримуємо нинішні ініціативи як приватного сектора, так і держави щодо зміни законодавства України про сівозміни. Нагадаю: чинне законодавство передбачає обов’язкову розробку сівозмін суто у формі проектів землеустрою та дозволяє їх підготовку тільки землевпорядним організаціям чи сертифікованим землевпорядникам, що дуже обтяжливо для сільськогосподарських виробників та не відповідає міжнародній практиці.
Разом із тим, беручи до уваги негативну практику частого вирощування сільськогосподарських культур, що значно виснажують ґрунт, на одному і тому самому полі, ми пропонуємо з метою посилення вимог щодо збереження якості ґрунтів орендованих земель включати до договорів оренди земель сільськогосподарського призначення положення про обмеження періодичності вирощування окремих сільськогосподарських культур на орендованій ділянці.
— Як оформлено відповідальність орендарів за несвоєчасну сплату орендної плати?
— Згідно з дослідженням рівень цієї відповідальності (відсоток від суми за кожен день прострочення платежу) у 73% договорів оренди землі приватної власності визначено у проміжку від 0,001 до 1%. При цьому у 68% договорів оренди землі державної власності ця відповідальність становить від 2 до 7,2%.
Важливо також підкреслити, що приблизно в кожному десятому договорі оренди землі приватної власності (9,3%) відповідальність за несплату орендної плати взагалі не визначено. Загалом можна зробити висновок про значно вищий рівень відповідальності за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати у договорах оренди земель державної власності порівняно з договорами, що стосуються земель приватної власності.
— Зараз точаться дискусії щодо доцільності запровадження мінімального терміну оренди землі. Чого більше у цій ініціативі — переваг чи недоліків?
— Питання справді дискусійне. Перевагами довгострокової оренди є стабільність у землекористуванні орендарями, що сприяє кращому плануванню та залученню інвестицій, можливість застосовувати сівозміну, а також відсутність потреби у частій державній реєстрації прав на землю. Ці переваги стосуються виробників, хоча, звісно, можуть бути випадки, коли виробнику буде недоречно орендувати землю з мінімальним строком, наприклад 12 років. Але головне, що є й інша сторона орендних правовідносин, інтереси якої також необхідно враховувати. Якщо ж зважати на інтереси дрібних землевласників, то ситуація неоднозначна.
Що в цьому плані показало наше дослідження? Результати аналізу договорів продемонстрували пряму залежність рівня орендної плати від того, коли був укладений договір оренди. Це однаковою мірою стосується земель як державної, так і приватної власності. З’ясувалося, що чим пізніше укладений договір, тим вищу орендну плату за землю він передбачає.
Очевидно, головними причинами цього є зростаючий попит на землю, конкуренція серед орендарів, інфляційні процеси та інші чинники. Ці результати підтверджують, що землевласникам невигідно укладати довгострокові орендні договори без чіткого механізму перегляду рівня орендної плати.
Більше того, результати дослідження засвідчили відсутність залежності рівня орендної плати від строку договору оренди у випадках оренди землі приватної власності. Рівень орендної плати фактично однаковий для короткострокових (1–5 років) та довгострокових (понад 10 років) договорів оренди землі приватної власності. Який же тоді сенс для землевласника укладати довгострокові договори оренди?
На жаль, навіть тривалі строки оренди не можуть гарантувати сталий характер використання сільськогосподарських земель. Треба пам’ятати, що довгострокова оренда робить оренду менш гнучкою як для орендарів, так і для орендодавців. А це, у свою чергу, зменшує цінність землі та негативно впливає на інноваційну спроможність тих, хто її обробляє.
Побоювання, пов’язані з додержанням належних практик господарювання на землі, у тому числі питання тривалості оренди та сівозміни, слід вирішувати в рамках договорів оренди, а не законом. Ми пропонуємо відмовитися від ідеї запровадження обов’язкового мінімального строку оренди землі (відповідні законопроекти вже давно подано на розгляд парламенту).
Кращим рішенням є практика встановлення сторонами рівня орендної плати залежно від терміну оренди землі: чим довший строк оренди, тим вищим має бути рівень орендної плати. Інший варіант: на стадії укладення договору оренди у договорі передбачати запровадження поетапного збільшення рівня орендної плати протягом терміну оренди. У такому разі у договорах будуть відображені серйозні наміри орендарів, а дрібні землевласники розумітимуть власний зиск від передачі своєї власності в оренду на довгий термін.
Та­рас ТЕР­НІВ­СЬКИЙ,
На­ціо­наль­ний прес-клуб 
з аг­рар­них та зе­мель­них пи­тань