І са­ме остан­нім ча­сом по­ча­ли з’яв­ля­ти­ся різ­ні ви­гад­ки про ОСББ. Їх ак­тив­но по­ши­рю­ють опо­не­нти жит­ло­вої ре­фор­ми. Во­ни всі­ля­ко праг­нуть дис­кре­ди­ту­ва­ти об’­єд­нан­ня спів­влас­ни­ків, а вод­но­час і ті по­зи­тив­ні змі­ни, які на­мі­ти­ли­ся в жит­ло­во­му сек­то­рі.
Мі­фи про ОСББ зі­брав На­ціо­наль­ний прес-клуб «Ук­ра­їн­ська пер­спек­ти­ва», а за їх роз­він­чу­ван­ня взя­ли­ся спе­ціа­ліст зі ство­рен­ня ОСББ про­ек­ту Між­на­род­ної фі­нан­со­вої кор­по­ра­ції (IFC, Гру­па Сві­то­во­го бан­ку) «Енер­го­ефек­тив­ність у жит­ло­во­му сек­то­рі Ук­раї­ни» Те­тя­на Гор­ді­єн­ко та юри­дич­ний кон­суль­тант гро­мад­ської ор­га­ні­за­ції «Ре­сурс­ний центр для ОСББ» Ан­дрій Бу­рий.
Міф пер­ший: дер­жа­ва зму­шує всіх без ви­нят­ку меш­кан­ців ба­га­то­квар­тир­них бу­дин­ків ство­рю­ва­ти ОСББ, бо за­про­по­но­ва­на до ре­алі­за­ції ре­фор­ма жит­ло­во­го сек­то­ра не пе­ред­ба­чає ін­ших форм управ­лін­ня ба­га­то­по­вер­хів­ка­ми.
Чинне законодавство не містить вимоги, яка б примушувала мешканців багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком. Серед них — управління багатоквартирним будинком зборами співвласників, управління багатоквартирним будинком ОСББ та управління багатоквартирним будинком управителем.
Пра­во ви­бо­ру фор­ми управ­лін­ня бу­дин­ком за­ли­шає­ть­ся ви­нят­ко­во за спів­влас­ни­ка­ми. А це озна­чає, що та­кий про­цес від­бу­ває­ть­ся без жод­но­го втру­чан­ня з бо­ку ор­га­нів дер­жав­ної вла­ди чи міс­це­во­го са­мо­вря­ду­ван­ня.
Проте слід визнати, що на сьогодні найдієвішою та найоптимальнішою організаційноправовою формою залишається ОСББ. Вона забезпечує якісне управління багатоквартирним будинком та прилеглою до нього територією. За­вдя­ки ОСББ спів­влас­ни­ки от­ри­му­ють мож­ли­вість за­лу­ча­ти кош­ти міс­це­вих та дер­жав­них про­грам на впро­ва­джен­ня в бу­дин­ку енер­го­ефек­тив­них за­хо­дів. А це багато важить в умовах зростаючих тарифів на житловокомунальні послуги.
Міф дру­гий: ОСББ ство­рю­ють ви­нят­ко­во меш­кан­ці ба­га­то­по­вер­хі­вок. Влас­ни­ки ма­га­зи­нів, пе­ру­ка­рень, ка­фе та ін­ших суб’­єк­тів гос­по­да­рю­ван­ня, які роз­та­шо­ва­ні в цих бу­дів­лях і на пов­ну мі­ру ви­ко­рис­то­ву­ють їх­ні ре­сур­си, до ОСББ не ма­ють жод­но­го сто­сун­ку.
Відповідно до ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ можуть створювати лише власники квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це означає, що влас­ни­ки ма­га­зи­нів, пе­ру­ка­рень, ка­фе та ін­ших суб’єк­тів гос­по­да­рю­ван­ня, роз­та­шо­ва­них у ба­га­то­по­вер­хів­ці, ма­ють ті ж пра­ва, що й влас­ни­ки квар­тир. Во­ни так са­мо бе­руть без­по­се­ред­ню участь у ство­рен­ні ОСББ і так са­мо, як і влас­ни­ки квар­тир, му­сять в обо­в’яз­ко­во­му по­ряд­ку ви­ко­ну­ва­ти всі рі­шен­ня ста­тут­них ор­га­нів об’­єд­нан­ня, ухва­ле­них у ме­жах їх­ніх пов­но­ва­жень.
Цей підхід, передбачений ст. 13 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.
Міф тре­тій: спів­влас­ни­ки збан­кру­ті­лих ОСББ мо­жуть втра­ти­ти свої по­меш­кан­ня — в якос­ті ком­пен­са­ції їх пе­ре­да­дуть бан­кам за не­по­вер­ну­ті кре­ди­ти.
Значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони їх спрямовують на утеплення фасадів своїх багатоповерхівок, на встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку для мешканців та зберігають тепло в під’їздах, на заміну електролампочок на менш енерговитратні. ОСББ також використовують банківські позички на закупівлю та монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури спільного користування тощо.
Проте слід розуміти, що кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичної застави або поручительства. Тобто помешкання, в тому числі й квартири, не заставляються і тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов’язаннями, які вони беруть перед кредиторами.
Як забезпечення за кредитом для ОСББ банк може прийняти майнові права на одержання грошових коштів у вигляді внесків співвласників ОСББ. Тих внесків, які вони сплачують для утримання спільного майна.
Прос­ті­ше ка­жу­чи, як за­ста­ва ви­ко­рис­то­вує­ть­ся бан­ків­ський ра­ху­нок ОСББ. Та­кі умо­ви де­таль­но ви­пи­сую­ть­ся в кре­дит­но­му до­го­во­рі між бан­ком та об’­єд­нан­ням.
Що ж до банкрутства ОСББ, то воно малоймовірне, бо переважно об’єднання беруть незначні за сумами кредити. І роблять так навмисно, аби мати змогу вчасно і в повному обсязі розрахуватися з банками за надані ними позики.
Міф чет­вер­тий: спів­влас­ни­ків з ОСББ дер­жа­ва зму­сить ут­ри­му­ва­ти влас­ним кош­том, а при по­тре­бі — й ре­мон­ту­ва­ти ба­га­то­квар­тир­ні бу­дин­ки, то­ді як ба­га­то­по­вер­хів­ки, які не на­бу­дуть ста­ту­су ОСББ, ут­ри­му­ва­ти­муть­ся та ре­мон­ту­ва­ти­муть­ся за бю­джет­ні кош­ти.
Мешканці багатоквартирного будинку мають розуміти, що на правах власності вони володіють не лише житловими або нежитловими приміщеннями. Вони також є співвласниками спільної власності. Зокрема, йдеться про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їх обов’язок — забезпечувати належний стан будинку та прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.
Однаковою мірою це стосується як співвласників ОСББ, так і мешканців тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не набули. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки — справа копітка і дорога. Тож цілком логічне запитання — де на все це взяти гроші?
У цьому сенсі співвласники ОСББ перебувають у привілейованому стані. На відміну від мешканців багатоквартирних будинків, які досі не створили об’єднання, вони можуть скористатися можливостями існуючих програм фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко — і з місцевих бюджетів. Останні діють за принципом співфінансування. Вони також доволі активно допомагають співвласникам ОСББ вирішувати численні питання утримання багатоповерхівок, зокрема й такі, що пов’язанні з підвищенням їх енергоефективності.
Ці програми передбачають суттєві пільги. Як­що ОСББ спря­мо­вує бан­ків­ський кре­дит на тер­мо­мо­дер­ні­за­цію бу­дин­ку, то в рам­ках дер­жав­ної про­гра­ми от­ри­мує ком­пен­са­цію ті­ла по­зи­ки в роз­мі­рі 40%. В окре­мих ви­пад­ках во­на мо­же ся­га­ти 70%. За рахунок місцевих бюджетів ОСББ отримують додаткові компенсаційні заходи. Їх розмір та характер визначають місцеві органи влади.
Міф п’я­тий: ство­рен­ня ОСББ втра­чає сенс, як­що в ба­га­то­квар­тир­но­му бу­дин­ку меш­кає знач­на кіль­кість лю­дей з низь­ки­ми стат­ка­ми. Во­ни не здат­ні взя­ти пов­но­цін­ної участі в ут­ри­ман­ні бу­дин­ку та йо­го тер­мо­мо­дер­ні­за­ції, і це знач­но під­ви­щує від­по­від­ні ви­тра­ти ін­ших меш­кан­ців.
ОСББ жод­ним чи­ном не впли­ває на кіль­кість, роз­мір пільг та суб­си­дій, на­ра­хо­ва­них їх спів­влас­ни­кам. Во­ни їх от­ри­му­ють на за­галь­них під­ста­вах. І в цьо­му сен­сі меш­кан­ці ба­га­то­квар­тир­них бу­дин­ків, які на­ва­жи­ли­ся на ство­рен­ня об’­єд­нан­ня, і ті, які до­те­пер не ско­рис­та­ли­ся та­кою мож­ли­віс­тю, пе­ре­бу­ва­ють в од­на­ко­вих умо­вах.
Однак держава передбачила стимул, покликаний активізувати створення ОСББ. Вона запровадила доволі простий і зрозумілий для всіх принцип: чим більше пільговиків та субсидіантів згуртовує об’єднання, тим на більшу компенсацію тіла «теплого» кредиту воно вправі розраховувати. Її максимальний розмір може сягати 70%. Отож велика кількість мешканців із незначними доходами не стане на заваді створенню ОСББ.
Більше того, ОСББ на законних підставах здатні отримувати додаткові кошти. Зокрема, вони можуть розміщувати на фасадах своїх багатоповерхівок або в ліфтах рекламну продукцію, здавати в оренду підвальні та інші нежитлові приміщення, прибудинкову територію і мати з цього зиск.
Міф шос­тий: зі ство­рен­ням ОСББ на ут­ри­ман­ня до­ве­деть­ся бра­ти не ли­ше бу­ди­нок, а й при­лег­лу до ньо­го те­ри­то­рію, а це знач­но збіль­шить ви­тра­ти об’­єд­нан­ня. До то­го ж при­бу­дин­ко­вою те­ри­то­рією мо­жуть віль­но ко­рис­ту­ва­ти­ся меш­кан­ці су­сід­ніх ба­га­то­по­вер­хі­вок, на­при­клад, для пар­ку­ван­ня сво­їх ав­то­мо­бі­лів.
За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри і тому не створює великого фінансового навантаження на мешканців.
В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, бо кожне місто має властиву лише йому щільність забудови. Так, на заході України вона дуже висока, в центрі — помірна, а на півдні країни — незначна. Тому рішення щодо розміру прибудинкової території ухвалюють місцеві органи влади.
ОСББ мо­же оформ­ля­ти при­бу­дин­ко­ву те­ри­то­рію у влас­ність, а мо­же цьо­го і не ро­би­ти. Це за­ле­жить від ухва­ле­но­го ним рі­шен­ня. Про­те зав­жди слід пам’­я­та­ти, що в ра­зі про­да­жу жит­ло­во­го чи не­жит­ло­во­го при­мі­щен­ня част­ка оформ­ле­ної для ОСББ при­бу­дин­ко­вої те­ри­то­рії не ви­ді­ляє­ть­ся. Всі рі­шен­ня що­до неї ухва­люю­ть­ся за­галь­ни­ми збо­ра­ми. Вони можуть стосуватися й умов паркування автомобілів, власники яких мешкають у сусідніх будинках.
Міф сьо­мий: меш­кан­ці ба­га­то­квар­тир­но­го бу­дин­ку, які не ви­яви­ли ба­жан­ня ство­рю­ва­ти ОСББ, мо­жуть не пла­ти­ти внес­ки та не бра­ти учас­ті у ви­рі­шен­ні пи­тань що­до йо­го ут­ри­ман­ня.
Вирішення проблеми неплатежів у першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він мусить зустрічатися з боржниками та нагадувати їм про фінансові зобов’язання, які вони не виконують. А головне — голова правління об’єднання повинен щоразу наголошувати на тому, що всі співвласники зобов’язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.
Понад усе варто надавати перевагу індивідуальним розмовам, але якщо вони не дають належного результату, тоді проблему слід виносити на розгляд загальних зборів. Інакше вона лише загостриться.
Також треба розуміти, що не всі мешканці належать до забудькуватих або тих, хто свідомо ігнорує обов’язкові платежі. Чимало й таких, хто з різних причин має фінансові труднощі. Переважно вони стосуються пенсіонерів, багатодітних, неповних або асоціальних родин, людей, які тимчасово втратили роботу, доглядають за літніми батьками або за хворими дітьми, і з цієї причини не можуть повноцінно працювати.
ОСББ має можливості посприяти таким співвласникам у вирішенні їхніх фінансових проблем. Наприклад, їм можуть реструктуризувати борги або надати можливість їх відпрацювати. Рішення про застосування подібних підходів ухвалюються на загальних зборах об’єднання.
Але якщо всі перелічені методи виявляться марними, для стягнення заборгованості ОСББ може звернутися до суду. При цьому позивач (у цьому разі — ОСББ) має право просити суд у порядку забезпечення позову накласти арешт на майно (в тому числі й на квартиру) або на грошові кошти відповідачаборжника.
Міф вось­мий: меш­кан­цям од­но­го ба­га­то­квар­тир­но­го бу­дин­ку не вар­то бра­ти­ся за ство­рен­ня ОСББ. Для них ця спра­ва ви­явить­ся за­над­то до­ро­гою і то­му вель­ми не­ви­гід­ною. Тож ОСББ не­об­хід­но ство­рю­ва­ти на ба­зі од­ра­зу кіль­кох ба­га­то­по­вер­хі­вок, що роз­та­шо­ва­ні не­по­да­лік од­на від од­ної.
За загальним правилом, визначеним Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», в одному багатоквартирному будинку може створюватися лише одне об’єднання. Однак ст. 4 цього ж таки закону надає можливість власникам квартир та нежитлових приміщень, розташованих у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об’єднання.
У разі створення об’єднання на базі двох або більшої кількості багатоквартирних будинків голосування співвласників щодо нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.
Випадки створення «спільних» ОСББ в Україні непоодинокі, хоча й не дуже поширені. Річ у тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, у разі необхідності зібрати загальні збори мешканців одразу кількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок, певні рішення вчасно не ухвалюються, і через це наявні проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.
Міф де­в’я­тий: меш­кан­ці ба­га­то­по­вер­хів­ки по­збав­ле­ні будь-якої змо­ги кон­тро­лю­ва­ти ро­бо­ту го­ло­ви прав­лін­ня ОСББ та впли­ва­ти на неї. А це ство­рює пе­ред­умо­ви для різ­них фі­нан­со­вих зло­вжи­вань. Зок­ре­ма, не ви­клю­чає­ть­ся мож­ли­вість при­влас­нен­ня го­ло­вою прав­лін­ня ОСББ гро­мад­ських кош­тів.
Усі рішення щодо поточної діяльності об’єднання, в тому числі й питання залучення та використання коштів, ухвалюються та контролюються його співвласниками.
Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, які створені відповідно до законодавства та статуту об’єднання.
Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевагу мають ті рішення, котрі підтримує більшість співвласників.
Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об’єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з кількох членів та голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ задля недопущення зловживань у роботі.
Для контролю за фінансовогосподарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть ухвалювати рішення про залучення незалежного аудитора.
Таким чином, співвласники, яким небайдужа доля багатоквартирного будинку та ефективна робота об’єднання, мають достатньо важелів впливу та контролю за діяльністю голови правління, що унеможливлює випадки привласнення ним майна та коштів ОСББ.
Під­го­ту­вав Ар­тем СА­ДО­ВИЙ,
На­ціо­наль­ний прес-клуб 
«Ук­ра­їн­ська пер­спек­ти­ва»