Навіщо зміни
До таких напрямків розробники закону віднесли: правосуддя, захист прав акціонерів, забезпечення виконання договірних зобов’язань, договорів застави земельних ділянок, діяльності товариств з обмеженою відповідальністю, сферу будівництва. Завдяки внесенню змін до деяких законодавчих актів, які містять застаріле та неефективне регулювання, парламентарі сподіваються усунути юридичні прогалини, а також запровадити у вітчизняну правову систему інноваційні інструменти.
Вже саме ухвалення закону має подати позитивний сигнал для зовнішніх і внутрішніх інвесторів, адже він сприятиме захисту прав акціонерів, забезпеченню виконання договірних зобов’язань і стосуватиметься сфери правосуддя та будівництва.
Нововведень дуже багато й проаналізувати всі немає змоги. Тому детальніше зупинимося на одному з напрямків, який стосується не тільки бізнесу, а й більш широкого загалу. Йдеться про сферу будівництва, у якій задіяний багатотисячний колектив, та результати роботи якого зачіпають інтереси мільйонів людей.
Основна новація — скасування податку на інвестиції, більш відомого під назвою «пайова участь». Українське законодавство передбачало обов’язковість сплати замовником пайового внеску на розвиток інфраструктури населеного пункту (у розмірі 4% від вартості житлового будівництва та 10% — від вартості нежитлової нерухомості).
Законотворці називають пайовий внесок своєрідним квазіподатком на будівництво, який з формальної точки зору сплачувався забудовником, однак фактичним його платником був покупець нерухомості. Крім того, цей внесок не мав чіткого цільового призначення (відповідні кошти необов’язково йшли на розвиток інфраструктури), а оплата вартості приєднання до інженерних мереж зазвичай сплачувалася замовниками будівництва окремо від пайового внеску.
До того ж існують значні проблеми в адмініструванні пайової участі, пов’язані зі складністю розрахунку бази обчислення відповідного внеску та можливістю зловживань як під час таких розрахунків, так і під час можливого відстрочення (розстрочення) платежу. На переконання іноземних експертів, існування в Україні пайового внеску збільшує витрати на адміністративні процедури, пов’язані з будівництвом промислового об’єкта, в середньому до понад 15%.
Отже, механізм сплати пайового внеску є непрозорим, що має наслідком корупцію, зловживання та дискримінацію добросовісних замовників будівництва. Та й аналогів у світовій практиці у нього вкрай мало. А якщо й трапляється щось подібне, то застосовується в значно менших розмірах і зовсім не стосується будівельних робіт, виконуваних на земельних ділянках приватної власності.
Тому, спираючись на експертну думку, народні обранці переконують, що повна відмова від пайової участі не тільки сприятиме покращенню інвестиційної привабливості, а й унеможливить корупційні прояви у будівництві. А ще — дасть змогу потрапити в ТОП-20 Doing Business за показником «Отримання дозволів на будівництво».
Наскільки це важливо, можна судити з підрахунків фахівців Світового банку, які заявляють, що підняття на один пункт у загальному рейтингу Doing Business дає можливість додатково залучити близько 600 млн дол. в економіку країни. З огляду на те, що цією драбиною в загальному рейтингу ми впевнено піднімаємося (серед 190 країн Україна займає 71-у сходинку, а за показником «Отримання дозволів на будівництво» за 2 роки стрибнула зі 140 до 30), перспективи досить привабливі.
Тож нова влада, яка до розв’язання багатьох проблем підходить радикально, рубанула з плеча — скасувала пайовий внесок. Представники правлячої партії у Верховній Раді й ті, хто поділяє їхню точку зору, вирішили, що кошти, які мали би йти на розвиток транспортно-інфраструктурні та соціальні об’єкти, надалі не осідатимуть у кишенях місцевих чиновників. Але цьому завадить не ефективний державний контроль за використанням пайових внесків, а цілковита відмова від них.
І такий крок, як уже було сказано, нібито призведе ще й до припливу додаткових інвестицій. Розрахунок простий: якщо нині на зведення великих комерційних нежитлових об’єктів доводиться сплачувати 10%-вий збір, то й термін його окупності стає значно довшим, а отже, менш привабливим для потенційних забудовників.
Виходячи з цих міркувань, у новому законі пропонується скасувати обов’язкову сплату 4%-вого пайового внеску на розвиток інфраструктури населеного пункту, який вираховувався від вартості житлового будівництва, і 10% — від вартості комерційної нерухомості.
Однак відбудеться це не одразу. Передбачено перехідний період (з 2020-го по 2021 рік) із фіксованою ставкою 4% для нежитлових будівель та споруд, 2% — для житлових будинків, а для промислових і соціально значущих об’єктів пайового внеску зовсім не буде.
Після закінчення цього терміну девелоперам не доведеться укладати з місцевою владою угоду про сплату до бюджету заздалегідь визначеного відсотка від вартості свого проекту. Тобто кошти, які мали би йти на розбудову інженерних мереж, що нині зношені на 80–90%, спорудження поліклінік, шкіл, дитсадків, яких катастрофічно бракує, надходити не будуть. Що натомість, закон відповіді не дає.
Усі «за» і «проти»
Приміром, доходи Києва від пайової участі — одна з найбільших статей поповнення спеціального фонду. Ці доходи є основою для бюджету розвитку: капітальних видатків на ремонт доріг і будівництво соціальних об’єктів.
За словами заступника голови КМДА Миколи Поворозника, в 2017–2018 роках у столичну скарбницю надійшло 1 млрд 336 млн грн пайових внесків від забудовників. І хоча отримана торік сума становила лише 1% загального бюджету столиці, вона сформувала більше половини спецфонду бюджету на розвиток Києва.
Щоправда, по Україні, де в регіонах обсяги будівництва значно менші, суми не такі значущі. Торік усі органи місцевого самоврядування країни сумарно отримали лише 1,6 млрд грн від пайової участі забудовників на розвиток транспортно-інфраструктурних та соціальних проектів.
З огляду на викладені факти однозначних оцінок законодавчим нововведенням у будівельні галузі немає. У якихось моментах точки зору експертів, забудовників, представників центральної і місцевої влади збігаються, а в якихось є діаметрально протилежними.
Скажімо, заступник міністра Мінрегіону Льва Парцхаладзе виступає за скасування пайового внеску, заявляючи, що на розбудову соціальної інфраструктури спрямовується лише близько 1% сплачених сум. Факт і справді кричущий. Однак чому це не контролювалося належним чином і чому винуватці не несли покарань за такі зловживання, незрозуміло.
Зате у прихильників скасування пайового внеску є переконання, що у влади на місцях достатньо інших інструментів, щоб компенсувати бюджетні втрати від скасування збору на розвиток інфраструктури. Мовляв, у рамках децентралізації вона отримала значно ширші повноваження, а заодно й кошти. То чому б не поповнювати бюджет на розбудову інфраструктурних об’єктів за рахунок податку на нерухомість? Його ефективно можна використовувати там, де не вистачає бюджетних коштів.
Щоправда, деякі експерти не такі категоричні у своїх судженнях і радять знайти адекватну заміну пайовому внеску. Адже якщо за нинішнього порядку навантаження на чинну інфраструктуру безпрецедентне, то що буде, якщо пустити все на самоплив. Є пропозиції, аби врятувати ситуацію, використати державно-приватне партнерство й таким способом поліпшити розвиток території, на яку заходить девелопер.
І таких розбіжностей у трактуванні законодавчих нововведень не бракує. Одностайні у своїх міркуваннях лише забудовники. Вони стверджують, що, розвиваючи інфраструктуру за рахунок пайових внесків, збільшують капіталізацію монополістів, а не громади. Адже такий розвиток закладено в тарифах, які оплачує споживач.
Називаючи скасування пайового збору «легальним хабарем» із девелопера, «податком на інвестиції», прихильники законодавчих змін висловлюють претензії як до механізму визначення ставки внеску (вона може істотно коливатись, а це мільйони гривень), так і до того, що внески надходили в загальну міську скарбничку й цільово не використовувалися.
Дехто навіть переконує, нібито є сумлінні забудовники, які й без пайового внеску вкладаються в інфраструктуру, адже цього від них вимагає ринок. І як приклад, наводять передмістя Києва, де, крім сплати пайового внеску, забудовники витрачають мільйони на створення місцевої інфраструктури.
Це — ремонти та модернізація шкіл і дитячих садків, поліклінік, створення парків та скверів, ремонт доріг, ремонт інженерних мереж. Мовляв, забудовник і так зацікавлений у тому, щоб інфраструктура була привабливішою для покупця.
Однак такі випадки, мабуть, скоріше винятки, ніж правила. Бо у тих же містах — супутниках Києва, як і в самій столиці, періодично виникають скандали з приводу непідключення новобудов до мереж, нестачі шкіл та дитсадків.
Суперечки ведуться щодо пайової участі ще й у зв’язку з тим, що вона здорожчує квадратні метри (становить близько 2–3% собівартості будівництва житлових об’єктів). Це правда, але через скасування цього внеску сподіватися на значне здешевлення житла не варто. Потенційним покупцям одразу ж пояснюють, що пайовий внесок є лише одним із багатьох чинників, які додають квадратним метрам зайвої вартості.
Мовляв, у кожний кв. м закладено кілька десятків доларів непрямих корупційних витрат, тож істотного падіння цін на нерухомість не буде. Залежно від регіону йдеться лише про 0,1–4%. Щоправда, виходячи із загальної вартості житлоплощі, це немало. Проте слід мати на увазі, що такі правила поширюватимуться лише на нові об’єкти.
Є серед забудовників і ті, хто малює ідеальну модель розвитку інфраструктури: девелопер купує або орендує земельну ділянку з уже підведеними інженерними мережами та виділеними необхідними потужностями. Далі реалізує на ній свій проект за містобудівними умовами, в яких чітко прописана необхідність комплексного розвитку територій, включаючи дитсадки, школи, поліклініки.
Та навіть за таких умов є побоювання, що проблем не поменшає. Адже питання прозорого виділення землі під будівництво, отримання дозволів на будівництво, процес введення об’єкта в експлуатацію таять у собі чимало пасток і простору для корупційних зловживань.
Розставити всі крапки над «і» в цьому різнобарв’ї думок із «заземленням» на столицю погодився депутат Київради Володимир Бондаренко. У розмові з нашим кореспондентом він заявив, що одним заходом (скасуванням пайового внеску) розв’язати комплексну проблему розбудови інфраструктури не вдасться.
Хоча є один ефективний рецепт, який би міг унормувати більшість її складових. Це — прийняття генерального плану розвитку міста, де всі норми будівництва виписано у збалансованому вигляді й кожен знає, за що відповідальний.
Однак лише цього буде замало. Необхідний жорсткий контроль за виконанням прописаних норм. Бо, скажімо, за часів сумнозвісного мера Черновецького, коли генплан у Києва був, влада допустила понад 3 тисячі порушень! Стихійна забудова поширилась й нині продовжує поширюватися як на історичний центр міста, так і на віддаленіші мікрорайони.
Так, хмарочоси постали в буферних зонах об’єктів історичної спадщини, в густо забудованих мікрорайонах, у безпосередній близькості до водойм, у лісопарковій зоні, на територіях розорених підприємств, транспортних депо або ж на землях зниклих громадських організацій (типу ДТСААФ).
Приміром, поза узгодженням із генпланом зведено 70 тис. квартир. Лише на рахунку відомого за багатьма кримінальними справами забудовника Войцеховського значиться понад 50 будинків, зведених без погодження, чимало з яких не підключені до комунікацій і досі. А все тому, що про інфраструктуру у багатьох випадках не йшлося.
Тож, за словами Володимира Бондаренка, нічого дивуватися, що у Святошинському районі не вистачає 40% шкіл, а у Дарницькому — до вже заселених будинків немає доріг. У супутнику Києва селищі Коцюбинському забудовують територію лісгоспу, на інфраструктуру не витрачаються, використовуючи столичну, яка тріщить по всіх швах.
Тому, на переконання депутата, орієнтуватися на західний досвід у плані скасування пайового внеску не варто. Там школи, дитсадки, поліклініки будуються на комерційній основі й після введення в експлуатацію приносять дохід інвесторам. У нас освіта, медицина вважаються безплатними й тому ці об’єкти не приваблюють забудовників.
Немає за кордоном і такого корупційного приєднання до мереж. Наші компанії, надавачі таких послуг, роблять це за певних умов, збільшуючи обсяг технічного навантаження на забудовника, яке часто навіть перевищує пайовий внесок. Тож лише зі скасуванням такого внеску сподіватися на розв’язання багатошарової проблеми, пов’язаної з розбудовою інфраструктури, нині не доводиться.
Куди ясніше вимальовуються перспективи в тій частині будівельної галузі, що стосуються готелів. Тут також не без нововведень. З 1 жовтня 2019 року в Україні набрали чинності зміни, внесені в Державні будівельні норми (ДБН) щодо проектування будівель готелів. Вони є обов’язковими до виконання проектувальниками під час нового будівництва та реконструкції цих об’єктів.
Зокрема, посилено обов’язкову пожежну безпеку готелів. Ідеться про можливість використання ефективних систем пожежогасіння тонкорозпиленою водою та сучасних систем раннього виявлення загроз і надзвичайних ситуацій. Внесено обов’язкові вимоги щодо влаштування сучасних систем роздільного сортування сміття.
Норми, які передбачали обов’язкове влаштування телефонів-автоматів, абонентських ящиків, театральних та залізничних кас, перукарень, торговельних кіосків, медпунктів тощо у будівлях готелів, визнали застарілими і прибрали. Мабуть, із переліченого не все є непотрібним. Адже в кіосках можна було купити якусь конче необхідну дрібничку чи придбати ліки в разі крайньої потреби.
Варто також зазначити, що деякі зміни мають рекомендаційний характер. Приміром, пропонується влаштовувати вхід до готельних номерів лише за безконтактними картками, а в номерах готелів категорії*** та вище додатково влаштовувати системи охоронної сигналізації. Окрім того, унормовано та рекомендовано передбачати доступ до Інтернету в кожному готельному номері.
Тетяна КИРИЛЕНКО
