Перший крок
— Україна повинна розібратися з безплатною приватизацією земель.
Ми залишаємося однією з небагатьох держав у світі, де безкоштовно роздають державні та комунальні землі. Кожен із нас має право на безплатну приватизацію земельних ділянок. Та якби всі захотіли реалізувати таке право, для цього б забракло території України. На жаль, безплатна приватизація земель в Україні в останні роки перетворилася на інструмент тіньового перерозподілу земельних ресурсів.
Чи в рівних умовах перебувають люди, одні з яких приватизували 20 соток землі під хату в якомусь збіднілому селі на Чернігівщині, а інші невідомим чином отримали 10 соток на печерських пагорбах у Києва? В одному випадку земельна ділянка вартує копійки, в іншому — мільйони. Хоча право реалізоване одне й те саме.
Практично повсюдно землі в Україні роздають непрозоро. Органи місцевого самоврядування, державні органи влади, які розпоряджаються землею, дуже часто приховують, де є вільні землі та кому надають земельну ділянку. Звичайний громадянин переважно не може звернутися до органів влади і просто так безкоштовно приватизувати землю, не роздаючи хабарів.
Один із типових прикладів — за Кільцевою дорогою біля Києва чиновники безкоштовно роздали 370 га земель державного сільськогосподарського підприємства вартістю більше 1 млрд грн. Чи наша держава настільки багата, щоб безкоштовно роздавати такі активи? Це — яскравий приклад того, що безплатна приватизація землі вже давно не виконує функцій соціальної допомоги, а часто сприяє розкраданню цінного державного майна в особливо великих масштабах.
Безплатну приватизацію використовують і як допоміжний інструмент девелопменту. Приміром, якщо хтось хоче побудувати автозаправну станцію, він безплатно приватизує земельну ділянку, безплатно змінює її цільове призначення. Звичайно, він сплачує хабарі чиновникам, але суспільство соціальних зисків від цього не має.
Ми пропонуємо замінити безплатну приватизацію землі на інші форми соціальної допомоги населенню. Якщо цю шпарину закрити, корупція в земельних відносинах наполовину зменшиться.
Другий крок
— Нині органи місцевого самоврядування, які ми обираємо, розпоряджаються лише 12% тих земель, які ще не передані у приватну власність. Рештою, а це майже 90%, розпоряджаються призначені з Києва чиновники — голови місцевих державних адміністрацій, керівники територіальних органів Держземагентства та інших відомств.
Ми виступаємо за те, аби передати практично всі функції з розпорядження землями органам місцевого самоврядування. Коли ці функції будуть наближені до людей, зменшаться можливості для корупції, менше буде непоправних наслідків для територіальних громад.
Ми вже підготували відповідні законопроекти, які внесли до Верховної Ради. Якщо буде політична воля їх ухвалити, чекатимемо позитивних результатів.
Третій крок
— 2013 року набуло чинності нове законодавство про Державний земельний кадастр, за допомогою якого здійснюється облік земель, реєстрація земельних ділянок. Але він досі не став корисним для громадян і бізнесу. Навпаки, маємо дуже багато проблем із земельно-кадастровою діяльністю.
Наприклад, якщо ви хочете купити чи продати земельну ділянку, вам слід звернутися до територіального органу Держземагентства за витягом із Державного земельного кадастру про те, що ваша ділянка зареєстрована в ньому. Ви маєте так діяти, бо Держземагентство не надає нотаріусам-реєстраторам прав прямого доступу до Державного земельного кадастру. І люди змушені стояти в чергах, сплачувати хабарі.
Законом передбачено, що інформацію про будь-яку земельну ділянку можна отримати у будь-якого кадастрового реєстратора на всій території України. Тобто інформацію про земельну ділянку в Мукачевому можна мати й у Києві. Але фактично кадастр побудований так, що будь-які дії щодо земельної ділянки можна вчиняти лише за місцем її розташування. Отже, панують територіальний монополізм місцевих чиновників, хабарі і корупція.
Позбавлені доступу до Державного земельного кадастру ті, хто його найбільше потребують, — землевпорядники, геодезисти, оцінювачі, органи місцевого самоврядування. У кадастрі зараз відсутні відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць, а на цьому побудована шалена корупція, адже коли достеменно невідомо, якій громаді належить земля, її починають дерибанити всі.
До того ж у кадастрі чимало помилок. Закон передбачає їх виправлення, але на заваді часто стає недосконале програмне забезпечення, яке Держземагентство використовує для ведення кадастру. І знову починаються неофіційні домовленості, аби щось тихенько в кадастрі підрихтувати.
Ми пропонуємо зробити кадастр відкритим, як це практикується в розвинених країнах. І чиновники менше паразитуватимуть на монопольному доступі до баз даних.
Необхідно позбавити територіальних кадастрових реєстраторів монополізму. Якщо ви не можете зареєструвати ділянку, приміром, у Києво-Святошинському районі Київської області через якісь незрозумілі вимоги, вам ніщо не має завадити зробити це у віддаленому Яготинському районі — за один день і без жодних додаткових поборів.
Треба налагодити нормальний інформаційний обмін між кадастром та Реєстром прав на нерухоме майно. Через те що відомства у нас не можуть домовитися між собою, ми маємо багато шахрайств на ринку оренди землі.
Наприклад, Держземагентство не хоче віддавати Міністерству юстиції інформацію про раніше зареєстровані права на земельні ділянки. Що виходить? Якийсь власник земельної частки (паю) вже один раз передав її в оренду на 10 років, але хтось інший запропонував більше грошей. Господар повторно передає її в оренду, реєструючи право через Державну реєстраційну службу, яка не має відомостей про те, що ділянка вже використовується. Потім попередній орендар повинен у суді оскаржувати шахрайство і доводити свої права лише тому, що сьогодні ми маємо технічні непорозуміння між двома відомствами.
Чиновники загалом мусять пов’язати між собою всі державні бази даних, реєстри, кадастри. Коли помирає власник земельної ділянки і в нього нема спадкоємців, то формально органи місцевого самоврядування — сільська, селищна рада, на території якого проживала померла особа, повинні забрати майно в комунальну власність.
Нині керівники органів місцевого самоврядування у розпачі: держава майже повністю закрила їм доступ до всіх реєстрів — вони навіть не знають, хто проживає на території і хто яким майном володіє. І маємо через це чималі проблеми: майно фактично використовується ким завгодно, незаконно, а громада не може захищати свої права. Приміром, в Україні вже понад 10% усіх паїв перебувають у стані відумерлої спадщини. І часто вони неформально використовуються сільгосппідприємствами, а плата за землю не сплачується.
Четвертий крок
— Потрібно стандартизувати вимоги до землевпорядної документації.
В Україні нема двох однакових районів з єдиними вимогами про те, як землевпорядникам робити землевпорядну документацію. Кожен чиновник на місцевому рівні придумує власні правила. Корупція буяє. Якби Держземагентство, Міністерство аграрної політики та продовольства зробили єдиний шаблон проекту відведення, чиновники моментально втратили б величезне поле для зловживань.
П'ятий крок
— Потрібно скасувати державну землевпорядну експертизу. Коли формується земельна ділянка, держава тричі перевіряє, як це робиться. Перший раз, коли сертифікує інженерів-землевпорядників. Другий — коли територіальні органи Держземагентства перевіряють, чи добре землевпорядники виконали роботу. А втретє — коли кадастровий реєстратор реєструє земельну ділянку.
А ще лишили державну землевпорядну експертизу. Без подяки її дуже важко пройти успішно.
Характерно, що найбільші дерибани землі в Україні, коли роздавалися ліси під Києвом або цінні приморські території, відбувалися з позитивними висновками державної землевпорядної експертизи.
Шостий крок
— Час навести лад із державними підприємствами, які паразитують на державних адміністративних послугах.
Державне агентство земельних ресурсів України є спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади, де мають працювати добре підготовлені фахівці. Але виявляється, що потрібне державне підприємство, якому держава повинна виділяти сотні мільйонів гривень, аби воно допомагало Держземагентству вести кадастр.
Через такі державні підприємства чиновники найчастіше намагаються створювати різні вузькі місця. Скажімо, Держземагентство вирішує запровадити нову систему геодезичних координат. Землевпорядники готують землевпорядну документацію, та виявляється, що можуть здійснити перерахунки зі старої системи до нової лише за допомогою послуг державного підприємства. Наслідок тут один — здорожчання послуг для громадянина, який у кінцевому підсумку платить за все з власної кишені.
Життєдіяльність більшості державних підприємств штучно підтримується за рахунок бюджетних замовлень. Тому ми пропонуємо поступово відмовлятися від державного бізнесу. Нехай чиновники без допомоги господарюючих суб’єктів виконують ті функції, які на них покладає закон.
Сьомий крок
— Невідкладно слід розібратися зі справлянням плати за землю.
За користування землею в Україні потрібно платити податок. Проте є цікавий нюанс. Якщо ви хочете взяти у держави в оренду земельну ділянку, то в Податковому кодексі немає чіткої цифри, яку суму ви повинні платити. Тут встановлена вилка — від 3% до 12% від нормативної грошової оцінки ділянки. Коли йдеться про землю в місті Києві, різниця в податкових платежах може становити десятки мільйонів гривень. І це дає чиновнику можливість домовлятися.
Треба вдосконалювати методики грошової оцінки земель. Чиновник, який у Держземагентстві видає витяги про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, може нехитрими маніпуляціями змінювати вартість земельної ділянки, тобто базу оподаткування, у п’ять разів.
Восьмий крок
— Необхідно відмовитися від так званої податкової оцінки.
Якщо нині хтось захоче продати земельну ділянку, машину, квартиру, то має звернутися до так званих податкових оцінювачів. Торік Фонд державного майна запровадив вузьке коло цих осіб, зареєстрували патенти щодо способу подання інформації оцінювачу. Рік тому за оцінку майна платили 250–300 гривень, а нині вже 1500–3000 гривень. Різні оцінювачі можуть оцінити по-різному в рази.
Щоденно ця схема приносить близько 2 млн гривень. Але не суспільству, а власникам патентів.
Дев'ятий крок
— Припинити звужувати економічну конкуренцію серед професіоналів, які надають послуги на ринках нерухомості. Це — землевпорядники, оцінювачі, аукціоністи. Щоб оцінювати земельні ділянки, треба пройти складні бюрократичні процедури, отримати ліцензії. Тут теж може все вирішуватися неофіційно й за корупційними схемами.
Є дуже багато абсурдних норм. Нині кожен другий телефон має GPS-навігатор. Між тим кожен GPS-навігатор слід зареєструвати у Держземагентстві. Ті ж геодезисти не мають права працювати, якщо Держземагентство не засвідчить, що знає про їх GPS-навігатор.
Землевпорядникам, оцінювачам забороняють конкурувати ціною на їх послуги. А де існує заборона, завжди шукатимуть можливостей її обійти.
Десятий крок
— Серйозно подбати про забезпечення якості державного управління у сфері земельних відносин.
Як ми можемо боротися з корупцією, якщо зарплата у державного кадастрового реєстратора становить близько 1500 гривень? А він реєструє ділянки, які вартують сотні мільйонів гривень. Чи можна уникнути корупції в таких умовах? Професіонали досить часто не бажають іти на державну службу, бо держава не готова нормально оплачувати їхню працю.
На нашу думку, штат Держземагентства можна спокійно скоротити вдвічі, обмеживши його регуляторні функції, а людям, які залишаться, встановити нормальну зарплату. Тоді від професіоналів можна буде вимагати якісної роботи без корупції.
Існує ще одна проблема: наша держава досі на дала відповіді на запитання, чого вона взагалі хоче досягти в земельних відносинах? Немає жодної програми, жодного документа, який би визначав, до чого слід прагнути чиновникам, чого повинні досягати своїми діями — з конкретними критеріями оцінки ефективності їх роботи тощо. Якби зробити такий документ, було б набагато легше працювати.
Ми багато років знаємо про всі ці проблеми, — додав наостанок Андрій Мартин. — Але зараз бачимо, що реально з’явився шанс для серйозних змін. Якщо ми реалізуємо хоча б половину з наших пропозицій, корупція у земельних відносинах відступить.
Нам необхідно скористатися цією можливістю, бо з отримання земельної ділянки починається будь-який інвестиційний проект у промисловості, в сільському господарстві, в будівництві. Якщо ми цей бар’єр приберемо, то отримаємо потужний поштовх для активізації бізнесу у нашій державі та зростання добробуту простих людей.
Підготував Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ,
Національний прес-клуб з аграрних
та земельних питань
