Другу позицію розділяє керівник проекту Групи Світового банку «Енергоефективність у житловому секторі України» Гжегож Гайда, який уже кілька років займається розробкою та впровадженням житлової реформи в Україні. Він до тонкощів розбирається в особливостях роботи галузі, знає, як народжуються чи гальмуються окремі рішення і чому споживацькі настрої тривалий час перемагали ділову ініціативу. І при цьому залишається оптимістом, кажучи, що нині створено всі передумови для того, аби перетворення в житловому секторі були успішними.
У чому суть здійснюваних реформ і коли можна очікувати позитивного ефекту? Яким досвідом європейських країн у проведенні житлової реформи варто скористатися Україні? Ми попросили Гжегожа Гайду детальніше зупинитися на цьому.
— Ук­раї­на та ін­ші пост­со­ці­аліс­тич­ні кра­їни Єв­ро­пи по­ча­ли ре­фор­му­ва­ти жит­ло­вий сек­тор прак­тич­но од­но­час­но — на по­чат­ку 90-х ро­ків. Та як­що за­хід­ні су­сі­ди успіш­но впо­ра­ли­ся з та­кою ро­бо­тою, ми до­сі ви­рі­шу­ємо, що ро­би­ти. Чо­му так ста­ло­ся?
— Справді, початком цих реформ у країнах Центральної Європи і в Україні була масова приватизація житла. Воно віддавалося безкоштовно чи за невелику плату орендарям квартир. Тепер практично повсюдно йдеться про приватну власність, причому не просто квартир, а цілих багатоквартирних будинків.
У центральноєвропейських країнах вирішили, що держава більше не повинна витрачати кошти на утримання приватного майна. В результаті управління, обслуговування, ремонт і, відповідно, фінансування були передані приватному сектору, приватним ринковим компаніям.
Рішення було правильним, нова система почала активно працювати. І на сьогодні стан житлового фонду в Центральній Європі набагато ліпший, ніж в Україні. Мешканці мають усі механізми, щоб створити та зберегти комфортний стан житлових будинків.
Україна обмежилася приватизацією житла, далі реформи в галузі не пішли. Я тут вбачаю дві причини. З одного боку, це — популізм політиків, які постійно обіцяють людям потурбуватися про них, хоча не мають реальних важелів для виконання таких привабливих обіцянок.
Приміром, людям сказали, що у них є право розраховувати на капітальний ремонт їхніх будинків. При цьому популісти не пояснили, що в бюджеті України нема грошей, аби відремонтувати всі 200 тис. багатоквартирних будинків, що вартує від 15 млрд до 50 млрд дол. Популісти одержують підтримку на виборах, а люди продовжують десятиліттями очікувати виконання того, що неможливо виконати.
Та часто популізм має також друге дно. У містах на ремонтах багатоквартирних будинків через відкати можуть заробляти чиновники різного рівня. Корупція — це другий фактор, який стримує впровадження реформ у житловому секторі.
— Що тре­ба зро­би­ти, аби зру­ши­ти з мерт­вої точ­ки?
— Українцям слід зрозуміти, що володіння приватною власністю дає не лише вигоди, але й накладає певні зобов’язання. Якщо власники хочуть комфортно проживати в добре обладнаному будинку, вони повинні самостійно нести всі витрати на його утримання, ремонти тощо. Комунальні бюджети повинні витрачати гроші на ремонти шкіл, доріг, громадського транспорту тощо.
Яким чином налагодити ефективне управління багатоквартирним будинком? Я б запропонував уважніше вивчити та скористатися досвідом тих країн Центральної Європи, які успішно реалізували житлову реформу. Насамперед Польщі, Чехії, Угорщини, Словаччини та Естонії. Не треба вигадувати якихось рішень, які виглядають гарними лише теоретично.
Наприклад: а давайте ми залучимо певну компанію для здійснення масового ремонту цих будинків. Таке ніде не спрацювало. Чи давайте вигадаємо якийсь спосіб контактування між комунальними підприємствами та мешканцями цього будинку. Не варто цього робити. Вигадування нових шляхів потребує часу та, на жаль, вони не завжди бувають виправданими. Давайте впроваджувати перевірені рішення.
Центральна Європа працює за принципом «один будинок — один контракт». Усі мешканці платять за спожиті будинком послуги. А якщо хтось не платить, йому послугу можуть відключити. Це три основних елементи, які в комплексі дали хороший результат.
— В Ук­раї­ні на­ра­зі не ду­же ак­тив­но ство­рюю­ть­ся об’­єд­нан­ня спів­влас­ни­ків ба­га­то­квар­тир­них бу­дин­ків (ОСББ). Як пи­тан­ня жит­ло­вих ко­мун ви­рі­шу­ва­ло­ся в кра­їнах Цен­траль­ної Єв­ро­пи?
— Там пішли шляхом примусового створення аналогу ОСББ. Відповідне рішення було ухвалене на законодавчому рівні ще в середині 90-х років.
Чи можна так вчинити в Україні? А це вже питання спірне, бо український Цивільний кодекс трохи відрізняється від цивільних кодексів інших країн Центральної Європи. В Україні ОСББ створюється як юридична особа, а для створення юридичної особи необхідно внести положення про цю особу до Державного реєстру. Зробити це примусово чи надто важко, чи практично неможливо.
Нині в Україні ОСББ створюються за добровільним принципом. Усі мешканці можуть ним скористатися. Для примусового створення необхідно вносити зміни до Цивільного кодексу.
— Чо­му укра­їн­ці не ви­яв­ля­ють осо­бли­вої ак­тив­но­сті у ство­рен­ні ОСББ?
— Одна причина — це нерозуміння та недовіра, що це може працювати. З іншого боку, ще недавно діяла законодавча норма, що при створенні ОСББ у будинку повинен бути здійснений капітальний ремонт. Найчастіше мешканцям не вдавалося вирішити це питання, і вони відступали. Тепер такої законодавчої норми нема. Тому держава повинна чітко сказати людям: ми ваш будинок не відремонтуємо, беріть ініціативу на себе.
— Ви вва­жа­єте, що для про­ве­ден­ня жит­ло­вої ре­фор­ми Ук­раї­на по­вин­на ско­рис­та­ти­ся до­сві­дом кра­їн Цен­траль­ної Єв­ро­пи. Чи всі во­ни ді­яли в цьо­му пи­тан­ні за єди­ним шаб­ло­ном?
— Я насамперед усім посилаюся на досвід тих держав, де житлова реформа пройшла найуспішніше. Я їх уже називав — Польща, Чехія, Угорщина, Словаччина та Естонія. В усіх цих країнах реформи були доведені до кінця. Не лише приватизувалися квартири, але «приватизувалися» також і питання утримання будинків, управління цими будинками, здійснення ремонтів у цих будинках. І тут головну роль відігравали співвласники будинку.
В інших країнах, і тут я можу навести приклад Литви та Болгарії, реформа не була доведена до кінця. Приватизація індивідуальних квартир відбулася, а от приватизація послуг утримання, управління, ремонтів — цього не було зроблено. Це всі 20 років залишалося в руках державних чи муніципальних підприємств.
Така ситуація подібна до тої, що склалася в Україні. І якщо треба було реалізовувати програму, скажімо, з утеплення будинку, головну роль там відігравав муніципалітет. Я вважаю, що це набагато менш ефективно, ніж якби віддати ініціативу та контроль у руки справжніх власників будинків.
— Яким шля­хом по­вин­на пі­ти Ук­раї­на?
— Наша рекомендація — це розвивати в Україні систему приватного управління багатоквартирних будинків, приватних ремонтів, приватного утримання та працювати над напрямком, яким пішла Польща та інші. Держава може не витрачати на цей сектор гроші — свої чи позичені. Більше того, в підприємствах, які управляють чи обслуговують житлові будинки, створюються досить хороші та стабільні робочі місця. Це також важлива зростаюча частина економіки.
— Ба­га­то екс­пер­тів ви­зна­ють, що най­біль­ша не­без­пе­ка для Ук­раї­ни — це імі­та­ція ре­форм. Чи не тор­кнеть­ся во­на жит­ло­во­го сек­то­ра? ЖЕ­Ку важ­ли­во не ли­ше змі­ни­ти ви­віс­ку, але й стиль ро­бо­ти.
— Це гарне запитання. Справді таке може відбуватися. Як уникнути псевдореформ? Треба віддати рішення, грошові потоки та відповідальність у руки співвласників багатоквартирних будинків.
Успішний досвід житлової реформи в країнах Центральної Європи показує, що той самий колишній комунальний ЖЕК, яким раніше всі були незадоволені, може змінитися. Щойно він розуміє, що єдиний шанс йому вижити — це надавати своїм клієнтам якісні послуги, бо лише вони йому платять. Він миттєво перетворюється на успішну управляючу компанію, яка реалізує всі побажання своїх клієнтів, надає послуги на дуже хорошому рівні та за доступні ціни. І ці будинки від таких ЖЕКів не йдуть. Вони продовжують жити на ринку.
Чому важливо віддати відповідальність самим мешканцям? Коли вони відповідальні, то розуміють, що їх рішення мають бути продуманими. Господар не заплатить зайвого, але водночас бережно ставитиметься до своєї власності.
— Як би Ви ко­рот­ко опи­са­ли суть жит­ло­вої ре­фор­ми в Ук­раї­ні та її кін­це­ву ме­ту?
— Для початку треба зрозуміти головне: на ринку комунальних послуг у центрі відносин перебуває будинок. Яким би він не був — одноквартирним, багатоквартирним. Будинок — саме той об’єкт, до якого підключаються всі комунальні послуги — водопостачання, теплопостачання, вивезення сміття, послуги з ремонту чи з управління.
Житлова реформа в Україні полягає у двох паралельних процесах. Одна її частина — це регуляція відносин між будинком та його співвласниками з усіма підприємствами, які будинку надають послуги. Відносини мають базуватися на таких принципах.
Послуги повинні бути немонопольними, має працювати ринок, ціна має бути вільною і мешканці — співвласники цього будинку повинні мати повне право обирати, від кого вони отримують послуги. Там, де послуга є природною монополією, повинна добре працювати система державного регулювання монополій — так, аби ціна не перевищувала економічно обґрунтованої вартості. В Україні такий регулятор уже існує і в принципі працює непогано.
Якщо послуга надається будинку, він її купує і власники, співвласники цього будинку повинні послугу оплачувати.
Обов’язково треба згадувати ще про один принцип. Якщо мешканці не платять за послугу, яку їм надає компанія, вона повинна мати право призупиняти надання цієї послуги. Це називається відповідальністю.
Другий бік реформи — це відносини щодо управління будинком.
Коли ми кажемо про одноквартирний будинок, там зрозуміло, що будинок має одного власника, котрий і ухвалює всі рішення щодо цього будинку.
У багатоквартирного будинку багато співвласників. І у них механізм ухвалення рішень повинен бути ефективний. Ефективний механізм — це такий, коли рішення ухвалюються більшістю голосів, бо ми ніколи не доможемося 100-відсоткової згоди мешканців на якісь рішення. Весь світ працює за принципом більшості.
Такі механізми були закріплені в Україні Законом № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Він був ухвалений у 2015 році. І він якраз надав можливість жителям будь-якого багатоквартирного будинку ухвалювати рішення більшістю голосів. Люди мають право голосу, щоб впливати на те, що відбувається в їхньому будинку і за що вони сплачують. Їх плата пропорційна площі їхніх квартир. Сила їхніх голосів також пропорційна площі наявних у них квартир. Таким чином, у них і відповідальність, і право впливу однакові, і це справедливо.
— Яку ре­аль­ну до­по­мо­гу в про­ве­ден­ні жит­ло­вої ре­фор­ми на­дає Ваш про­ект?
— Наш проект працює вже п’ять з половиною років на українському ринку. Наша робота полягає в трьох основних галузях.
У першу чергу ми взялися за законотворчу роботу. Те законодавство, яке було 6 років тому, абсолютно не відповідало вимогам ринку комунальних послуг і не дозволяло мешканцям ухвалювати рішення про інвестиції у власному будинку. Головною метою нашого проекту було створення для мешканців механізму залучення грошей для реалізації енергоефективних заходів у їхніх будинках. Тому ми насамперед сфокусувалися на змінах у юридичній сфері.
Інша річ, на якій ми сфокусувалися пізніше, була побудова фінансових механізмів для реалізації мешканцями інвестиційних проектів. І такі механізми ми створили разом із двома державними банками — «Укргазбанком» та «Ощадбанком».
Ці банки вже на сьогодні видали ОСББ понад 200 кредитів на реалізацію інвестиційних програм. У тому числі один кредит на суму понад 2 млн грн — для комплексної модернізації житлового будинку, в якому близько 170 квартир. Це дуже хороший приклад, який показує, що такі питання можна вирішувати власними силами. Адже в результаті сумарна плата мешканців зменшується, бо вони економлять більше, ніж сплачують за кредит.
А в третю чергу, на чому ми тепер фокусуємо свою увагу, — це інформаційно-просвітницька робота. Ми проводимо дуже багато різних тренінгових програм для ключових груп, з якими працюємо, — з представниками місцевої влади, управителями, ініціативними групами, ОСББ та локальними активістами.
Окрім того, у нас також є програма навчання локальних офісів юридичній підтримці, бо ми очікуємо, що питання реалізації житлової реформи вимагатимуть юридичної підтримки в майбутньому.
— Чи зна­хо­ди­те Ви ро­зу­мін­ня та під­трим­ку се­ред пред­став­ни­ків ук­ра­їн­ської вла­ди в цен­трі та на міс­цях?
— Скажу так: середній час, впродовж якого ми працювали з одним конкретним міністром, — це півроку. Міністри дуже часто змінювалися. Кожен новий міністр приходив зі своєю командою, котра починала навчатися з нуля. І був такий момент, коли ми вже знали, що все, що робимо, завжди треба буде починати з нуля щопівроку.
Та якогось моменту ми відчули, що з’явилася критична маса людей, які розуміють суть житлової реформи. Це чиновники центрального та місцевого рівнів, з якими тепер уже доволі просто про все це говорити. Набагато легше, ніж 6 років тому. Зараз ми бачимо більше розуміння та підтримку в цих реформах.
Але, звісно, залишається велика група політиків, які мають популістські настрої та які хочуть призупинити всі ці реформи, віддати владу над будинками чиновникам для того, щоб як завжди сісти на фінансові потоки та чудово жити. Що було б недобре для власників будинків і для держави, для державного бюджету.
Стосовно місцевої влади, то ми бачимо досить велику підтримку. У рамках нашої роботи ми разом із Державним агентством з енергоефективності та енергозбереження створили фінансовий продукт, коли субсидується частка тіла кредиту, який беруть мешканці будинків на реалізацію енергоефективних заходів. І практично всі області України приєдналися до цієї програми. А також ще 80 міст, вони також дають свою частку співфінансування на такого роду проекти.
Але ми хотіли б більшого — щоб міста повністю відмовилися від ремонту багатоквартирних будинків за рахунок державних коштів. І щоб ці гроші перейшли на бюджетні програми, які були б прозорими і в яких кожен будинок міг би взяти участь і отримати свою частку грошей на ремонт. От тоді б я міг сказати, що у нас справді є повне розуміння та повна підтримка місцевої влади. Наразі цього нема.
Ар­тем СА­ДО­ВИЙ,
На­ціо­наль­ний прес-клуб 
«Ук­ра­їн­ська пер­спек­ти­ва»