Однак з’ясувалося, що фокус «збалансування» ховався в деталях, які стосувались Єдиної бази даних звітів про оцінку, до якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості.
Якщо конкретно, то це означало, що згідно з новими правилами оцінювачі зобов’язані вносити інформацію про оціночні звіти для їх реєстрації не напряму в Єдину базу, як це було раніше, а через авторизовані електронні майданчики (АЕМ).
Що дали такі новації, стало зрозуміло одразу після того, як ці майданчики запрацювали, 18 липня 2018 року вони почали передавати інформацію від оцінювачів.
Робили це автоматично, тобто як електронна пошта, яка без будь-якого опрацювання надсилала відомості до державної бази та повертала оцінювачам результат обробки інформації державним модулем автоматичної перевірки звітів.
Процедура визначення оціночної вартості вимагала від сторони правочину вчинення таких дій: замовити і оплатити суб’єктом оціночної діяльності послуги з оцінки майна авторизованому електронному майданчику, а також послуги з перевірки інформації зі звітів про оцінку у спеціальному модулі Єдиної бази на предмет відповідності ринкової вартості майна, визначеної оцінювачем. У разі негативного результату перевірки все доводилося повторити.
За таку «роботу», яка ніяк не впливала на функціонування модуля автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку та не була необхідною для його нормальної діяльності, брали чималу винагороду: 984–1860 грн.
Є навіть дані, що станом на 10 жовтня 2019 року з населення на користь майданчиків було стягнуто понад 700 млн грн. Журналісти-розслідувачі проєкту BIHUS info підрахували, що електронні майданчики лише за перший місяць роботи «заробили» 23 млн грн на схемах посередництва.
Недарма правоохоронні органи зареєстрували близько 100 кримінальних справ щодо розслідування схем оцінщиків майна через електронні майданчики.
Щоправда, ті, хто виправдовує запровадження таких механізмів, стверджують, що завдяки нововведенню збільшилися надходження до держбюджету від продажу нерухомого майна. Опоненти ж зовсім не пов’язують зростання цих доходів з роботою електронних майданчиків.
Вони переконують, що на ситуацію вплинуло запровадження модуля автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку. А його функціонування, мовляв, жодним чином не залежить від електронних майданчиків.
Та хоч би хто там що казав, схема заробляння грошей із повітря справді була геніально простою: інформацію про вартість майна перед продажем можна внести до електронної бази Фонду держмайна тільки через авторизовані ним електронні майданчики. Й оскільки без них ніяк не обійтися, то і звертатися до них, і платити за «послуги» зобов’язані всі власники майна, які збираються його продати.
Протистояння держструктур
У проблемі, яку спричинила діяльність авторизованих електронних майданчиків, Антимонопольний комітет звинувачує Фонд державного майна. Мовляв, умови для порушення антиконкурентного законодавства в діяльності АЕМ, які працюють з Єдиною базою даних звітів про оцінку, були створені саме Фондом. Тому його зобов’язали припинити порушення.
Про це повідомила прес-служба АМКУ, посилаючись на рішення у справі проти ФДМУ, яке було схвалене 12 листопада 2019 року. Однак ще задовго до того Комітетом розглядалась окремо справа проти операторів АЕМ.
20 червня його рішенням дії операторів АЕМ, які полягали у встановленні та застосуванні протягом серпня-жовтня 2018 року однакових цін на послуги з передавання/отримання інформації з Єдиної бази звітів про оцінку, було визнано порушенням у вигляді антиконкурентних узгоджених дій, які призвели до обмеження конкуренції на відповідному ринку.
Проте Фонд не квапився реагувати і вирішувати ситуацію, пов’язану з порушенням вимог законодавства про захист економічної конкуренції. Тому в листопаді Антимонопольний комітет ухвалив вищезгадане рішення у справі проти Фонду держмайна.
У ньому визнано дії Фонду, що полягають у створенні умов для вчинення операторами авторизованих електронних майданчиків, які надають послуги з розміщення, отримання і передавання інформації та документів до/з Єдиної бази даних звітів про оцінку з метою перевірки оціночної вартості об’єкта нерухомості, порушенням законодавства про захист економічної конкуренції.
Ідеться про розслідування дій Фонду під час реалізації деяких норм Податкового кодексу, які стосувалися запровадження Єдиної бази та появи електронних майданчиків-посередників.
Зокрема, Фонд провів процедури закупівлі послуг з проектування, розробки, впровадження та супроводження інформаційно-телекомунікаційної системи «Єдина база даних звітів про оцінку», в тендерній документації до якої закладено обов’язок суб’єктів оціночної діяльності та нотаріусів укладати цивільно-правові угоди з майданчиками задля отримання доступу до Єдиної бази.
При цьому в положеннях Податкового кодексу не сказано про платність послуг майданчиків, які фактично полягали у переданні інформації до Єдиної бази (для оцінщиків) та перевірці наявності її там (для нотаріусів).
Окрім того, ФДМУ приймалися накази, якими затверджено Порядок ведення Єдиної бази та Порядок авторизації електронних майданчиків у редакції, що не кореспондувалась із постановою Кабміну № 358 «Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства».
Словом, звинувачень більше, ніж досить. Однак замість реагування на звинувачення у розпал боротьби за законопроєкт, яким посередництво майданчиків скасовувалося, 24 жовтня 2019 року Фонд держмайна на своєму офіційному сайті розмістив власний законопроєкт «Про внесення змін до Податкового кодексу України» (щодо створення Єдиної бази даних про вартість об’єктів нерухомого майна).
Мовляв, це відповідь на законодавчі ініціативи народних депутатів (два проєкти № 2047 від 04.09.19 р. та № 2047-1 від 13.09.19 р.). Причому проєкт № 2047-1 відомство відхилило, оскільки за авторизованими електронними майданчиками й надалі залишався монополістом на ринку послуг. Окрім того, у ньому не передбачалася можливість апеляції, якщо сторона договору не згодна з вартістю, визначеною за допомогою електронного майданчика.
А ось проєкт № 2047 Фонд підтримав, адже той запроваджував спрощений порядок реєстрації звітів про оцінку в Єдиній базі даних звітів про оцінку шляхом безпосереднього внесення туди суб’єктами оціночної діяльності інформації зі звітів про оцінку без застосування авторизованих електронних майданчиків.
Також Фонд погодився з депутатськими пропозиціями скасувати монополію, штучно створену внаслідок запровадження процедури авторизації електронних майданчиків, яким надано завеликі повноваження у визначенні розміру податкових зобов’язань. Підтримано й ініціативу щодо доцільності залучення оцінювачів лише у разі незгоди платника податків із визначеною Єдиною базою в автоматичному режимі оціночною вартістю майна.
Загалом же документ порадили доопрацювати. Зокрема, ухвалити модель адміністрування податку з правочинів з нерухомістю, при якій нотаріуси самостійно можуть перевіряти відповідність договірної ціни нерухомості її оціночній вартості, що автоматично генерується Єдиною базою для цілей оподаткування. Це скоротить витрати учасників цивільного обігу і буде доречним для типових об’єктів, широко представлених на ринку нерухомого майна.
Окрім того, Фонд запропонував покращити роботу Єдиної бази, яку сам і веде. Нині вона містить інформацію, яка переважно ґрунтується на автоматичній обробці даних про ціни, за якими власники нерухомості бажають її продати, але не про ціни, за якими вона дійсно відчужена.
Тому варто зобов’язати нотаріусів вносити до Єдиної бази інформацію про ціни нерухомого майна, що зазначаються в договорі. Саме вона дасть реальнішу картину ринку нерухомості й сприятиме точнішому визначенню оціночної вартості нерухомого майна.
Плату за формування довідки з Єдиної бази про об’єкт оцінки, яка матиме статус офіційного документа як в електронному, так і в роздрукованому вигляді, визначили у розмірі 0,2% мінімалки. Однак до двох порад депутати не дослухалися.
Що буде?
Зареєстрований на початку вересня понад 30 депутатами від фракцій «Голос» і «Слуга народу» законопроєкт № 2047 «Про ліквідацію корупційних схем під час оцінки об’єктів нерухомості», яким скасовувалися посередницькі майданчики, у жовтні під час розгляду на парламентському Комітеті з питань фінансів, податкової та митної політики підтримки не знайшов.
Спалахнув скандал загальнонаціонального масштабу. Депутатів від провладної фракції запідозрили в корупції. Дійшло навіть до того, що 23 жовтня Спеціалізована антикорупційна прокуратура відкрила кримінальне провадження за фактом можливого отримання хабара одинадцятьма народними депутатами.
На надзвичайну подію, яка сколихнула все суспільство, відреагував Президент, вимагаючи від членів парламентського комітету пройти перевірку на «детекторі брехні». Ті привселюдно почали спростовувати звинувачення, тестуючись на поліграфі в прямих ефірах телеканалів. У результаті ніхто нікому нічого не довів і вже здавалося, що все залишиться так, як і було.
Але чи то натрапила «коса на камінь» чиїхось бізнес-інтересів, чи й справді влада вирішила дати по руках занадто знахабнілим «майданчиковим» заробітчанам, до наболілої проблеми невдовзі повернулися знову.
12 листопада 2019 року парламент 378 голосами народних депутатів схвалив у першому читанні проєкт Закону «Про внесення змін до Податкового кодексу щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна» (реєстраційний № 2047-д).
Документ передбачає запровадження спрощеного способу оцінки об’єктів нерухомості автоматично через модуль Фонду державного майна. Окрім того, він ставить хрест ще й на викачуванні коштів з оцінювачів та нотаріусів приватними структурами за користування державною Єдиною базою даних звітів про оцінку.
Отже, згідно зі змінами з 1 січня 2020 року запроваджується нова, значно простіша модель оцінки об’єктів нерухомості. Вона дасть змогу проводити автоматичну оцінку в максимально короткі строки, що позначиться на прискоренні процедур укладення правочинів з нерухомістю.
Завдяки запропонованим нововведенням будь-яка особа зможе отримати довідку про автоматичну оцінку об’єкта нерухомого майна і на її підставі укласти угоду. Якщо ж хтось не погоджуватиметься з вартістю об’єкта нерухомості, автоматично визначеною модулем, то може звернутися до суб’єкта оціночної діяльності, оцінювача і провести процедуру в загальному порядку з реєстрацією звіту в Єдиній базі.
Здешевить процес і безоплатний доступ нотаріусів до Єдиної бази, де вони перевірятимуть довідки та звіти про оцінку об’єктів нерухомості. Звіти про оцінку зберігатимуться в Єдиній базі в електронній формі й така інформація буде відкритою.
Власникам квадратних метрів не варто лякатися передбаченого автоматичного оприлюднення всієї інформації про об’єкт нерухомості та його вартість. Як і режиму відкритого, прямого, неавторизованого доступу. Адже відомостей, що становлять персональні дані замовника звіту або власника майна, там не буде. На сторожі інтересів цих осіб стоятимуть норми Закону «Про захист персональних даних».
Ініціатори нововведення розраховують, що від його запровадження в життя виграють не лише громадяни, а й матиме відчутний ефект державний бюджет.
Плюси мають бути і для професійної спільноти (оцінювачів, нотаріусів та контролюючих органів). Єдина база звітів про оцінку стане по-справжньому відкритим, безкоштовним, зручним та інтерактивним сервісом.
Однак такий оптимізм випромінюють далеко не всі, є побоювання щодо можливого здорожчання послуг. Передусім ідеться про оголошене Кабміном минулого тижня підвищення прожиткового мінімуму до 4200 гривень на місяць, який зазвичай тягне підвищення всіх платежів.
Однак голова уряду Олексій Гончарук запевнив, що зробити це збираються заради підвищення доходів найменш забезпечених громадян. Автоматичного збільшення ставок державного мита, платежів, штрафів та інших видів державних послуг не буде.
Песимісти оглядаються ще й на минулий негативний досвід, коли перші місяці після впровадження модуля автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку замовники оціни були шоковані вартістю своєї нерухомості, яка була значно вищою за реальну ринкову.
Якщо ж ще й урахувати, що дохід від продажу нерухомості визначається з урахуванням ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не має бути нижчим його оціночної вартості, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, то власник майна може сплатити зайві податки.
Аби так не сталося, потрібен індивідуальний підхід. Бо якщо всіх стригти під одну гребінку, то непорозумінь не уникнути. Приміром, згідно з опублікованими торік так званими Узагальненими за територіальною ознакою величинами індикатора у Києві в центральній зоні житло вартуватиме 33207 грн за кв. м.
Але ж у центральній зоні є новобудови, де ця вартість сягає 50–100 тис. грн за кв. м, і є хрущовки. Якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості цього не враховуватиме, то проблем не уникнути.
Щоправда, певні запобіжники все ж є. Скажімо, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється більше як на чверть від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою, то остання автоматично відмовляє в реєстрації звіту про оцінку.
У такому разі суб’єкт оціночної діяльності має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту звернутися через Єдину базу до Фонду державного майна із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».
Фонд держмайна розглядає таку заяву не довше п’яти робочих днів. Висновок не пізніше наступного робочого дня після прийняття рішення за результатами такого розгляду реєструється Фондом в Єдиній базі.
Тетяна КИРИЛЕНКО
