Цікаво, що зазвичай Європейський суд призначає компенсацію позивачам, якщо визнає порушення їхніх прав. У даному випадку компенсація має бути виплачена, якщо держава Україна не змінить своєї політики у земельній сфері.
У нашій країні таких людей, конституційні права яких порушуються, аж 7 млн. Експерти кажуть: якщо земельний мораторій триватиме рік-два, то не тільки два позивачі до Європейського суду зможуть претендувати на грошову компенсацію, а й мільйони наших співгромадян. Тож ціна питання — мільярди гривень, які доведеться виплатити з держбюджету.
Рішення Європейського суду є модельним: у майбутньому воно стосуватиметься всіх подібних позовів, бо є обов’язковим для національних судів. Тож люди можуть звертатися до українських судів із заявами про порушення конституційних прав.
Цілком можливо, що суд першої інстанції ухвалить негативне рішення, а ось Верховний Суд буде змушений зважати на модельне рішення. Тому через судову систему реально запустити ринок землі, зазначають експерти. Адже у передвиборчий період Верховна Рада не наважиться дати дозвіл на вільний продаж землі.
Гострі дискусії
Дискусію щодо продовження чи скасування мораторію на продаж сільгоспземель загострила вимога МВФ запровадити вільний ринок землі з 1 січня 2018 року.
Одні політики й експерти переконують, що варто якнайшвидше дозволити людям продавати свої земельні паї. Інші кажуть, що це страшна загроза для українського села.
Усі наводять емоційні аргументи, та поки дискусія точиться навколо банального «продавати — не продавати». Людям же треба чітко пояснити переваги й загрози обох сценаріїв і як власники земельних паїв можуть стати справжніми господарями на своїй землі.
Не виключено, що політики й експерти, які активно «захищають» український народ від тих, хто хоче «вкрасти» землю під прикриттям благої ідеї, лобіюють інтереси олігархів та латифундистів, яких задовольняє нинішній стан справ.
Такі заяви падають на благодатний ґрунт, адже протягом століть земля для українців була годувальницею родин, способом заробити на життя, зрештою, чимось сакральним і святим. Тож нині політики й експерти активно використовують емоції, страхи й стереотипи українців, аби маніпулювати ними.
Суперечки зводяться до двох протилежних тверджень: «негайно продавати землю» або «не дамо вкрасти землю». Не йдеться про кінцеву мету.
Україні необхідний вільний, цивілізований ринок землі. У світі залишилося тільки п’ять країн, у яких діє мораторій на продаж землі, наша держава у цьому списку поряд із Конго, Кубою, Венесуелою, Північною Кореєю.
Зараз монопольне становище в нашій країні займають агрохолдинги, які орендують землю за невеликі гроші, виснажують її, часто не дбають про розвиток сіл, бо їхні власники там навіть не бувають.
З точки зору ефективності ведення господарства агрохолдинги є, звичайно, прибутковішими, але варто враховувати соціальний аспект. Тисяча гектарів в агрохолдингу забезпечує роботою 8–10 селян, а масштаби виробництва дають змогу власникам отримувати значно більші прибутки, аніж середнім фермерам.
Водночас фермерське господарство сімейного типу, яке обробляє 200–300 га, може створити щонайменше 6 робочих місць для родини фермера та підсобних робітників. Тож фермерські господарства гарантують більшу зайнятість населення, а отже, й добробут селян.
Якщо в Україні зростатиме кількість малих і середніх фермерських господарств, то знизиться рівень монополізації ринку, з’явиться здорова конкуренція, зросте вартість оренди землі, поступово збільшуватиметься її ринкова вартість.
Держава має розробити чітку стратегію, до якої мусить увійти підтримка фермерства. Тобто створення сприятливих умов для формування в країні тисяч сімейних фермерських господарств, у власності яких будуть 200–300 га землі.
Саме це й забезпечить баланс між ефективністю виробництва, економічним розвитком сільських територій та вирішенням соціальних проблем села.
Деякі експерти пропонують скопіювати успішну земельну реформу якоїсь країни. Але чужий досвід не дає єдино правильного рецепта, який би можна було використати в Україні. У кожній державі земельна реформа та запровадження ринку землі ставили перед собою різні, часто протилежні цілі.
Одні хотіли досягти максимально ефективного агровиробництва. Інші бачили у реформі можливості соціального захисту та підтримки сільського населення.
У більшості європейських держав переміг соціальний захист, тож дрібні сільські господарства отримують із держбюджету значні дотації. І завдяки цьому створюють робочі місця на селі та умови розвитку сільської місцевості.
Прозоре управління
А тим часом Європейський Союз та Світовий банк розпочинають Програму підтримки прозорого управління земельними ресурсами в Україні. Спільні зусилля сприятимуть підвищенню прозорості та ефективності використання земельних ресурсів, запевняють іноземні експерти.
Програма Land Transparensy — продовження підтримки земельної реформи в Україні міжнародними партнерами через допомогу у врегулюванні земельних відносин, у коректному і повному відображенні актуальної інформації про земельні ресурси, у забезпеченні вільного доступу до неї, у покращенні захисту прав й удосконаленні нормативної бази.
Після проекту зі створення Державного земельного кадастру (завершено у 2013 році) — це наймасштабніша програма міжнародних фінансових організацій із розвитку земельних відносин в Україні. Вона є реакцією ЄС на сигнал української влади щодо комплексу проблем на шляху земельної реформи.
Програма продовжить аналітичну й моніторингову роботу, розпочату проектом «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» у 2015–2017 роках.
Усі дії плануються у погодженні з органами державної влади, зокрема Держгеокадастром, Мін’юстом, облдержадміністраціями та органами місцевого самоврядування.
Land Transparensy діятиме до грудня 2022 року, впроваджуватиметься на території двох пілотних областей — Київської та Миколаївської. Фінансуватиме її Донорський трастовий фонд. До речі, Львівська область теж хотіла б узяти участь у програмі.
Програма передбачає технічну, аналітичну, методологічну, консультативну допомогу власникам сільгоспземель, фермерам, об’єднаним територіальним громадам (ОТГ), місцевим, регіональним і центральним органам виконавчої влади.
Серед іншого власникам землі надаватиметься допомога в оформленні земельних ділянок та прав на них, у виправленні помилок у земельному кадастрі, у земельних спорах, а також інформація про ціни на ринку. Запрацює система SMS-повідомлень, завдяки якій власники землі зможуть дізнаватися про втручання до земельного реєстру.
Планується створення спеціального порталу, яким зможуть скористатися фахівці місцевих і центральних органів влади, власники земельних паїв.
Сільські громади отримають підтримку у встановленні та реєстрації кордонів населених пунктів та ОТГ, у плануванні та управлінні земельними ресурсами. А державні та регіональні органи влади одержать нові інструменти прозорості, такі як моніторинг земельних відносин, дистанційне зондування, оцифрування кадастрових записів.
«Співпраця ЄС з урядом України та Світовим банком створить передумови для ефективного верховенства права й поваги до кожного з власників та користувачів землі як передумови для підвищення продуктивності сільськогосподарської продукції та ефективної децентралізації.
Ми приємно вражені великою зацікавленістю у програмі областей, а також підтримкою українського уряду. Сподіваємося, це принесе відчутні результати й вигоди всім українцям», — наголосив на презентації програми голова Представництва ЄС в Україні Хюг Мінгареллі.
«Відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення матиме важливе значення. Це дозволить Україні розкрити свій величезний сільськогосподарський потенціал через збільшення інвестицій та підвищення продуктивності в сільському господарстві, тим самим сприяючи розвитку села.
Це також допоможе боротися з корупцією завдяки підвищенню прозорості використання державних земель», — зазначила директор Світового банку у справах Білорусі, Молдови, України Сату Кахконен.
За оцінками експертів, через мораторій орендна вартість приватних земель знецінена приблизно в п’ять разів, їх власники щорічно недоотримують від оренди 3 млрд дол. Якби запрацював вільний ринок землі, економіка зросла б на 1,6%, запевняють у Світовому банку.
Заступник міністра аграрної політики та продовольства Ольга Трофімцева зауважує, що без земельної реформи Україні не обійтися, та до неї треба серйозно підготуватися, скасувати мораторій, ухвалити закон, напрацювати чимало підзаконних актів, технічних регламентів.
Нюанси земельної реформи необхідно обговорювати з людьми, бо в Україні це чутлива соціальна тема. Особливу увагу треба приділити мікровиробникам у селах, залучити їх до цивілізованого ринку.
Цьогоріч Мінагро започаткувало програму підтримки малих фермерів і кооперативів на 1 млрд грн. Особливо важливою буде фінансова підтримка дрібняків від держави, коли земельна реформа перебуватиме в активній фазі.
Народний депутат Леонід Козаченко підкреслює, що Світовий банк — це не тільки важлива фінансова установа, а й велика політична сила, яка впливає на владу країн, з якими співпрацює. Поки в Україні немає політичної волі для відкриття земельного ринку, який міг би принести державі 8 млрд дол.
На підготовку земельної реформи потрібен рік. За цей час можна навчити фахівців, створити законодавчу базу і спеціальний банк для фінансування агровиробників.
Фахівець Міністерства юстиції Олена Сукманова зазначає, що зараз земля є мертвим активом, адже її власники не можуть нею розпоряджатись. Орендарів і власників паїв охопили безпідставні страхи: орендарі бояться, що у них не вистачить грошей, аби купити землю. Власники землі бояться, що їх обдурять, коли земля стане товаром, не дадуть належної ціни за угіддя.
Тож людям треба роз’яснити їхні права й обов’язки, юридичні механізми, забезпечити юридичний захист із боку держави, відновити довіру до держави. Влада має почути думки звичайних громадян, зменшити емоційну напругу у суспільстві.
Ринок може сформуватися протягом кількох років, тоді викристалізується ціна на землю. Люди мають знати, що ніхто не вправі примушуватиме їх продавати земельні наділи. Але їм варто пам’ятати, що не треба під тиском підписувати документи, зміст яких не розумієш.
Нині в країні працює понад 500 офісів, де можна отримати безкоштовні юридичні консультації, зокрема із земельних питань.
Квазіринок
А поки в Україні процвітає квазіринок: на початок нинішнього року в країні зареєстровано 4,9 млн договорів оренди землі. У цих правовідносинах є чимало проблем, зокрема поновлення договорів оренди. Є чимало альтернатив оренді. Вони не обмежуються правами на землю, які прямо передбачені законодавством.
Приміром, емфітевзис має суттєві переваги порівняно з орендою землі. Головна — оборотоздатність: не питаючи орендодавця, можна передати право емфітевзису іншій особі. Емфітевзис не має обмежень за строками та розміром плати.
Тоді як орендні відносини дещо зарегульовані законом — обмежуються максимальні строки оренди сільгоспземель, розмір орендної плати. Були також спроби зобов’язати орендарів розробляти проекти еколого-економічного обґрунтування сівозмін та впорядкування угідь.
А також наміри запровадити загальну паспортизацію земельних ділянок (агрохімічні паспорти). Зараз вони введені для державних і комунальних земель. Але ідеї охопити такими паспортами приватні земельні ділянки ще висловлюються.
Емфітевзис реально застосовується лише для приватних земельних ділянок, державні й комунальні землі випадають з-під його впливу. До них застосовують такі ж обмеження, як і до оренди.
Є певні ризики застосування емфітевзису, вони пов’язані з неякісними договорами. Часто забувають про переважне право власника земельної ділянки на викуп емфітевзису у разі його продажу.
Юристи радять пам’ятати про нюанси реєстрації емфітевзису в Державному реєстрі речових прав. Оренда реєструється як похідне право, а емфітевзис, суперфіція, сервітут — як обтяження.
З цим виникає дивна колізія. Немає технічних перешкод, аби зареєструвати емфітевзис за наявності зареєстрованої оренди на ту ж земельну ділянку.
Тож фактично на одну земельну ділянку в реєстрі речових прав можна буде зареєструвати право власності на землю, право оренди і право емфітевзису. Хоча зрозуміло, що емфітевзисер і орендар не можуть використовувати цю земельну ділянку одночасно.
Емфітевзис дуже часто застосовується як альтернатива купівлі-продажу підмораторних земель. Тут є певні ризики. Якщо договори емфітевзису укладатимуть на тисячу років, такі правочини можуть бути визнані удаваними задля приховування купівлі-продажу землі. Особливо ж коли оплата йде за весь період емфітевзису.
Оптимальний варіант для емфітевзису, кажуть юристи, 100 років, на 50 років можна укласти договір оренди землі.
Олена КОСЕНКО
