ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
БУДІВЕЛЬНИЙ РИНОК ОЧІКУЄ НА ЗМІНИ?
Деякі іноземні компанії готові зводити в Україні житло за цінами, втричі нижчими, ніж у вітчизняних будівельників.

Квартирне питання, як завжди, з особливою гостротою хвилює більшість громадян. Житло — це насущна потреба кожного. У Києві середня ціна одного квадрата житлової площі вже перевищила дві тисячі доларів, у містах-«мільйонниках» трикімнатна квартира в панельному будинку коштує 45–60 тис. доларів. За середньої зарплати в 1200 грн пересічному громадянинові необхідно працювати щонайменше 90 років, аби придбати власне житло, обмежуючи себе в усьому.
У столиці ціни сягнули такої межі, що розвиток ринку почав уповільнюватися, кількість операцій купівлі-продажу в січні порівняно з торішнім осіннім ажіотажем зменшилася удвічі. За висновками експертів, це перша ознака можливого зниження цін. Провідні будівельні компанії і корпорації, що призупинили продаж нових квартир у січні, сподіваного зростання цін не дочекалися і вже в лютому виставили їх на продаж. За прогнозом, якщо перекупники, які зазвичай тримають по кілька квартир «у резерві», відчують зміну цінової кон’юнктури і виставлять свій актив на ринок, пропозиція значно перевищить попит, і вартість може зменшитися на третину до 1,5–1,2 тисячі доларів за метр. Про диспропорцію попиту і пропозиції у столиці свідчить те, що вже тепер на ринку є кілька тисяч квартир у нових будинках і майже 17 тисяч помешкань на вторинному ринку.
Будівельна палата України, котра об’єднує близько двохсот будівельних організацій і підприємств, вирішила діяти на випередження ціновим коливанням і внесла на розгляд парламенту законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва». Цей документ під час чергового засідання представив голова президії Будівельної палати Володимир Поляченко. Крім того, організація утворює робочу групу для підготовки законопроекту «Про будівництво в міських агломераціях», яким має бути унормована приміська забудова житлових містечок. Ця група складатиметься з представників Будівельної палати, народних депутатів та представників місцевих рад.

Власне житло — кожному
Головна ідея законопроекту про держпідтримку житлового забезпечення — створити умови, за яких будь-хто зможе побудувати квартиру, придбати або взяти її у довгострокову оренду. Щоб гарантувати кожному громадянинові це право відповідно до Конституції України, будівельники пропонують запровадити систему мінімальних безповоротних житлово-будівельних субсидій, які надаватиме громадянам держава. Якщо площа квартири чи будинку більша від гарантованого державного мінімуму, а власних коштів не вистачає, громадянин отримує позику уповноваженого банку під державні гарантії. При цьому ціни визначатиме не ринок у особі ріелтерів та брокерів, а держава — Міністерство будівництва. Контролюватиме всю систему державна будівельна інспекція.
Сплатити перший внесок за житло можна буде власними коштами або за рахунок державної субсидії чи банківського кредиту. Після цього з уповноваженим державою банком укладатиметься угода про оренду (до 30 років) з викупом житла. Якщо завчасно виплатити повну вартість, житло оформляється у власність без подорожчання і штрафів.
Важливо те, що джерелом коштів на державну підтримку житлового будівництва буде не бюджет, а емісія облігацій житлово-будівельних субсидій, які одразу після випуску викуповуватиме Державна іпотечна установа та рефінансуватиме Національний банк України. Будівельні компанії також сподіваються, що інвестиції в ці проекти вкладатимуть приватні компанії. Це означатиме, що якась частка житла в новобудовах належатиме інвесторам — комерційним банкам, будівельним корпораціям чи приватним особам. Кошти держбюджету використовуватимуть лише для сплати відсотків за облігаціями житлово-будівельних субсидій, що використовуватимуться для будівництва соціальної інфраструктури та житла для дітей-сиріт і багатодітних сімей. Для визначення громадян, котрі матимуть право на допомогу держави, пропонують створити Єдиний державний реєстр громадян, котрі потребують покращення житлових умов.
Будівельники прагнуть отримувати землю, що належить до державної і комунальної власності, під спорудження житла за держгарантіями безплатно. Це значно здешевить його кінцеву вартість. Очевидно, що право на співпрацю з державою матимуть лише великі компанії, що мають досвід житлового будівництва не менш ніж п’ять років і збудували за попередній рік не менше 20 тисяч квадратних метрів житла.
Якщо парламент ухвалить такий закон, можна прогнозувати, на ринку розпочнуться значна реорганізація та структурні зміни. Сумнівів щодо перспектив законопроекту більшість експертів не мають, оскільки Будівельна палата може сподіватися на підтримку великої групи депутатів. Про неминучі зміни на ринку нерухомості свідчить також поступова трансформація вподобань платоспроможних покупців. Якщо прості кияни мріють хоча б про однокімнатну квартиру у звичайній багатоповерхівці, яка для них у більшості випадків є не доступною за ціною, люди із середніми та високими статками обирають комфортні умови.
Справді, навіщо купувати за півмільйона чи мільйон доларів квартиру в центрі столиці, жити у велелюдному і гамірному мегаполісі, маючи поряд сусідів, котрі роками заважатимуть вам своїми євроремонтами та переплануваннями, якщо за менші гроші можна придбати приватний особняк за межами міста і комфортно жити на лоні природи без зайвого клопоту і проблем. Свідчення суттєвої зміни пріоритетів на будівельному ринку — це плани провідного забудовника корпорації «Київміськбуд» та банку «Аркада» реалізувати кілька нових проектів котеджних містечок під Києвом. Перше таке містечко малоповерхової забудови «Нова Богданівка» з усією інфраструктурою та комунікаціями вже майже збудували. Воно розміщене в Броварському районі Київської області за 32 км від столиці. Площа забудови — 100 га, тут буде понад 800 житлових будинків трьох типів: окремих, дуплексів і блокованих. Ціни тут — 4,5 тисячі гривень за один квадратний метр, площа будинків — від 127 до 230 кв. метрів. Це фактично вдвічі нижче за ринкові ціни на нові квартири в Києві. Така цінова політика свідчить про те, що безмежній дорожнечі на столичну нерухомість реальну конкуренцію вже тепер складає приватне житлове будівництво поблизу Києва.

Конкуренція — рушій прогресу
За висновками багатьох експертів, кардинально ситуація може змінитися після вступу України до СОТ. На українському будівельному ринку з’являться іноземні компанії, з якими вітчизняним доведеться конкурувати якістю, ціною та термінами. Апріорі неможливо уявити махінації з боку німецьких, турецьких чи польських забудовників, для яких ділова репутація коштує більше, ніж можливість обманути довірливих громадян або порушити умови контракту. Про зміну ціни чи невчасну здачу будинків на ринку згодом просто забудуть. Конкуренція змусить працювати швидко, якісно і без претензій та вимог до інвесторів. Деякі турецькі компанії вже заявляли, що готові будувати в Україні житло і продавати квадратні метри по 500 доларів (!?). Звісно, не радісно чекають на таких гонористих конкурентів, але практика засвідчила, що за монополізм і привілейовані права вітчизняних забудовників змушені переплачувати ті, кому потрібне житло.
Вплинути на ринок може вимога Київради до забудовників продавати 10 відсотків житла, зведеного в столиці, за ціною, визначеною Міністерством будівництва. Профільне міністерство визначає собівартість житла в Києві на рівні 3,5 тисячі гривень за квадратний метр. За оцінкою експертів, десята частина — це щороку 100 тисяч квадратних метрів. Ринкова вартість цього житла близько 200 млн доларів, якщо ж рахувати за державною ціною — це 60 млн доларів. Звісно, забудовники можуть компенсувати втрати з кишень покупців, збільшивши ціну. Але чи готові громадяни платити по 2,5–3 тисячі доларів за «квадрат» у нових квартирах площею 70–120 квадратів? За такі гроші можна придбати двоповерховий особняк з басейном і зеленим газоном.
Очевидно, охочих переплачувати буде не так уже й багато, тому компаніям, щоб не втратити свою частку ринку й обсяги продажу, доведеться знижувати ціни, втрачаючи рівень прибутковості. За найскромнішими оцінками забудовників, через великі витрати на узгодження проектів, придбання землі та дорожнечу будівельних матеріалів прибутковість бізнесу не перевищує 7–12 відсотків. За оцінками незалежних експертів, на деяких будинках, особливо в центрі столиці, компанії мають від 150 до 300 відсотків рентабельності. За такого рівня втрата третини прибутків не позначиться на фінансовій стабільності, натомість обсяги реалізації після зниження цін зростуть, економічна активність стимулюватиме попит, житла будуватимуть більше, отже, у підсумку, загальна сума коштів та прибутки також зростуть.

Роман ПІДВИСОЦЬКИЙ
також у паперовій версії читайте:

• ПЕРШИЙ КРОК ДО ВІЛЬНОЇ ТОРГІВЛІ

назад »»»