ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
ЯК УНИКНУТИ «РОЗБАЗАРЮВАННЯ» ЗЕМЛІ?
Верховна Рада у перший сесійний день 2007 року знову подолала вето Президента України Віктора Ющенка на закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів». За продовження мораторію проголосувало 367 з 438 народних депутатів.

Ще принаймні рік купівля-продаж земельних ділянок сільгосппризначення державної і комунальної власності буде заборонена, за винятком викупу їх для суспільних потреб. Крім того, не дозволяється вносити право на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.
Усі очікували і прогнозували подолання вето та продовження мораторію. Водночас Конституцією України в 13-й та 14-й статтях громадянам гарантовано право приватної власності на землю. Очевидно, що Основний закон має більшу юридичну силу ніж будь-який інший, тому запровадження мораторію не буде нездоланним бар’єром у питанні власності, операцій купівлі та продажу ділянок.
Це вже третій мораторій на продаж землі. Загалом заборона триває вже сім років. Чи встигнуть парламентарі до першого січня 2008 року схвалити всі необхідні закони, невідомо. За прогнозами аналітиків, закон про ринок земель парламент може ухвалити в першому півріччі. До другого читання вже підготовлено закон про державний земельний кадастр. То ж справа лише за їхнім схваленням. Проте скептики припускають, що під різними приводами законотворчий процес затримуватиметься. Тоді Президент матиме підстави для звернення до Конституційного Суду з приводу порушення конституційних прав громадян вільно розпоряджатися своїм майном.
За висновками експертів, тіньовий ринок та латифундисти, які не люблять афішувати своєї діяльності, отримали в подарунок ще один рік для скупівлі паїв у селян за безцінь. Варіантів для таких операцій безліч. Більшість селян оформляють свою землю для ведення особистого селянського господарства (ОСГ). У такій формі паї надходять на ринок. Змінюючи цільове призначення, власники так чи інакше використовують своє право розпоряджатися нерухомим майном, не порушуючи закону.

Цивілізований ринок в неозорій перспективі?
Визнаючи, що селян знов оббиратимуть шахраї і скупники, слід констатувати, що й передумов для запровадження цивілізованого ринку справді небагато. Більшість народних депутатів пояснювали своє прагнення подолати президентське вето саме побоюваннями перед можливим хаосом на земельному ринку. Закону про державний земельний кадастр немає, його ухвалення перебуває під великим запитанням, адже Міністерство юстиції і Державний комітет з питань земельних ресурсів досі не можуть дійти згоди щодо підпорядкування загальнодержавного реєстру нерухомості. У Мін’юсті вважають, що кадастр землі має бути під його орудою, натомість Держкомзем вбачає у такій позиції посягання на свою вотчину. За чинним законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», головна роль у створенні державного земельного кадастру належить Держкомзему.
Доки триває негласна суперечка між двома відомствами, а 195 млн доларів позики, які Світовий банк виділив ще у 2003 році саме для створення земельного кадастру, «зависли» і не приносять жодної користі. Якщо з першого січня 2008 року ринок землі таки запрацює, то кадастр стане лише реєстром правочинів — вже проведених операцій із землею, які так чи інакше справно реєструють нотаріуси, котрих контролює Мін’юст.
Парадокс ситуації полягає в тому, що економічні чинники, незалежно від волі державних органів влади та законів, спонукають до розвитку земельного ринку. Припинити цей процес вольовим рішенням парламенту практично неможливо, як неможливо побороти стихійну вуличну торгівлю. Це простий закон ринку — якщо є покупець на товар, котрий власник готовий продати за певну ціну, жодні перепони не можуть зашкодити їм домовитися між собою.
Інша справа, що цивілізований земельний ринок з проведенням оцінки нерухомості, її належного оформлення або продажу через аукціон на біржі визначатиме справжню реальну вартість землі. Натомість тіньовий продаж передбачає певні ризики для покупця, за які в підсумку через занижену ціну розплачується продавець. Отже, можна дійти висновку, що тіньовий ринок насправді вигідний для скупників земель, бо на відкритих торгах за гектари доведеться платити значно більше. Принаймні на прозорому ринку менше від оціночної вартості придбати землю буде неможливо, а нині за домовленістю з власником гектар теоретично можна купити навіть за 100 гривень.
Експерти зазначають, що нині мінімальна ринкова вартість українських аграрних земель приблизно така як у США — 10 тисяч доларів за гектар. У Європі земля коштує значно дорожче — 20–40 тисяч євро. Щоправда, в багатьох європейських країнах немає права приватної власності на землю, а є лише довготермінова оренда для безпосередніх сільгоспвиробників. Проте оренда на 50 чи 70 років є фактично завуальованою формою власності фермерів на свою землю. Таким чином, виробник спокійно працює на землі, яка де-факто є у його власності, а держава залишає за собою право контролю й остаточного розпорядження де-юре.

Без товарної землі реформи в агросекторі примарні
Для капіталізації сільського господарства земля — єдиний по-справжньому вартісний ресурс. Без прозорого земельного ринку великий капітал в аграрний сектор не прийде. Це визнають всі експерти. Щоб земля стала товаром, парламент має ухвалити згадані закони. Передбачається, що земельні ділянки реєструватимуться безплатно. Проте лише органи місцевої влади та місцевого самоврядування матимуть безплатний доступ до автоматизованої інформаційної системи земельного кадастру, решта платитимуть за такі послуги. Уся земля має бути облікована в державному земельному кадастрі і відображена на плані. Кожна ділянка матиме свій кадастровий номер, характеристику та власника.
Важливо, що конфіденційна інформація розкриватися не буде. Наприклад, ріелтери навіть за гроші не зможуть дізнатися, кому належить земельна ділянка, без згоди на це власника. Систему кадастру розділять на три рівні — місцевий, регіональний та національний.
Чому ж українські селяни нині продають свою землю значно дешевше від її ринкової вартості? Є кілька знакових причин. Найголовніша — це безгрошів’я, брак коштів на нагальні життєві потреби. Більшість колективних аграрних господарств та кооперативів ледь животіють і не можуть забезпечити високої ефективності виробництва та гідного рівня оплати праці селян. Друга причина — нестача у власників паїв засобів та ресурсів для обробітку землі. Навіщо сільській бабусі, у якої є лише лопата і сапка, чотири гектари землі? Такі власники здають паї в оренду і в кращому разі отримують кілька мішків зерна на рік.
Повсюдно, особливо в північному Поліссі, можна спостерігати картину запущених ланів, що по десять літ не бачили плуга і сівачів. Неефективне використання найбільшого багатства й найкращого засобу виробництва — землі є головною причиною стагнації аграрного комплексу та його низької конкурентоспроможності. Напередодні вступу України до СОТ це є справжньою проблемою вітчизняної економіки. Для її збалансування провали в агарному комплексі доводиться компенсувати за рахунок промисловості та споживчого ринку. Тому земля потребує справжніх власників з фінансовим ресурсом, які закуплять нову техніку, насіння, дадуть роботу і зарплату селянам. А дієвість бар’єру на шляху земельних спекулянтів та латифундистів буде справжнім випробуванням влади на ефективність після запуску земельного ринку.
За оцінкою голови Держкомзему Миколи Сидоренка, загальна вартість земельних ресурсів України становить 330 трлн гривень. Із загального масиву 33 млн гектарів ріллі незалежні експерти оцінюють у 300 млрд грн. Насправді ринкову ціну землі можуть визначити лише торги на біржі та аукціони.
У всьому світі глибина ринку земель сільгосппризначення коливається в межах від п’яти до семи відсотків. В Україні, за прогнозами експертів, у перші два роки після запровадження ринкових відносин почнеться легалізація земель, скуплених через тіньові схеми, тому глибина ринку становитиме 10–15 відсотків. Зважаючи на те, що власниками сільгосппаїв є майже шість мільйонів громадян, кількість операцій купівлі-продажу землі у 2008 й 2009 роках становитиме 600–900 тисяч. Для якісної підготовки до цього процесу вкрай необхідна нормативна база, положення про біржові торги землею, її оцінку та застереження майнових прав. За такого обсягу операцій неминучими є судові позови, у морі яких наша третя влада може просто потонути. Чи впораються за рік з таким законодавчим масивом народні обранці?

Роман ПІДВИСОЦЬКИЙ
також у паперовій версії читайте:

• ДЛЯ РЕЙДЕРІВ СТВОРЯТЬ «ДОШКУ ГАНЬБИ»
• ПАЛИВНУ СИРОВИНУ ВИРОБЛЯТИМУТЬ В УКРАЇНІ
• МЕТКОМБІНАТ ПОСТАНЕ У «ЧИСТОМУ ПОЛІ»

назад »»»