ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
ЗЕМЛЯ В «ТІНІ»
Після ухвалення у 2002 році Земельного кодексу громадяни отримали право власності на землю. Кодекс визначив землю головною економічною базою для сільського господарства та промисловості, дав право законним власникам вільно розпоряджатися нею. Водночас перехідні положення передбачають запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення лише після ухвалення необхідного пакету законопроектів.

Відтоді ключові закони щодо ринкових відносин не ухвалені, проте парламент двічі — до 2005 і до 2007 років — ухвалював закони про мораторій на продаж земель сільгосппризначення. З наступного року має стартувати повноцінний ринок земель. Одначе на початку жовтня у парламенті зареєстровано два законопроекти, один із яких ставить за мету продовження мораторію до 1 січня 2008 року, інший — до
1 січня 2015 року. Законопроект, що продовжує мораторій до 2008 року, парламент прийняв у першому читанні. Більшість експертів не мають сумніву, що парламентська коаліція схвалить його остаточно і продовжить дію мораторію. Отже, наступного року повноформатного ринку в Україні не буде. Мораторій знову блокуватиме розвиток економічних відносин у земельній сфері, сповільнюючи загальне економічне зростання. Тим часом у парламентських кулуарах можна почути думки про те, що ринок земель — це питання національної безпеки, тому спершу варто провести з цього приводу загальнонаціональний референдум і за його результатами вирішувати проблему.

Латифундії по-українському?
Нині у нас є три форми власності на землю — державна, комунальна і приватна. Власники майже шести мільйонів державних актів на право власності паями не можуть продавати свою власність. Разом із власниками присадибних ділянок та господарств в Україні є понад 10 млн приватних власників землі.
Земля — найважливіший природний ресурс і найбільше багатство українського народу. Вартість сільгоспземель, за оцінкою Державного комітету по земельних ресурсів, становить 313 млрд 123 млн гривень. Зрозуміло, що ринкова вартість значно більша від оціночної. Досвід кількох земельних аукціонів, проведених у Львівській та Київській областях, засвідчив, що ціна землі зростає в середньому у чотири рази порівняно зі стартовою. Понад 70% земель мають сільгосппризначення. Та вартість міської землі вдвічі більша, ніж ріллі. Приблизна оціночна вартість земель під забудовою — понад 600 млрд грн.
За висновками експертів, середня ринкова вартість гектара ріллі коливається в межах 12–50 тис. грн, земель забудови — 126 тис. грн. Один гектар у Києві коштує не менш як 24–25 млн грн. Очевидно, що після скасування мораторію пропозиція на ринку буде більшою від попиту, тому ціни неминуче знизяться. Єдине мудре рішення в такій ситуації — не продавати землю за заниженими цінами. Щоб не зазнати втрат, потрібно мати високу правову культуру і вміння розпоряджатися власністю.
Для запобігання ціновому демпінгу на земельному ринку Держкомзем має намір створити спеціальний державний земельний фонд для викуплення надлишків землі за найменших ознак дисбалансу попиту і пропозиції.
Зайвий ажіотаж може виникнути через заплановане на 1 січня 2008 року запровадження податку на нерухомість. Якщо земля стане товаром і водночас розпочнеться її оподаткування, зрозуміло, що значна частина власників, не бажаючи платити податок, виставить землю на продаж.
Напередодні вступу до Світової організації торгівлі відсутність інвестицій для модернізації сільського господарства — одна з головних проблеми цього сектора економіки. Збільшити капіталізацію аграрного сектора зможе лише повноцінний ринок. Водночас він неминуче сформує прошарок великих землевласників і безземельних селян, які на першій стадії ринкових земельних відносин масово продаватимуть свої паї. Саме проти «латиноамериканського» сценарію утворення великих латифундій та прошарку безземельного селянства виступають прихильники продовження дії мораторію.

Ринок: де-факто і де-юре
Не є секретом факт, що в Україні кілька років поспіль процвітає нелегальний «тіньовий» земельний ринок. Його механізм простий. Для земель товарного виробництва змінюють цільове призначення і продають переважно під житлову та комерційну забудову. За словами експертів, довкола великих мегаполісів земель сільгосппризначення практично немає. Особливо активно цей процес охопив пристоличні землі — в радіусі 30 км від Києва знайти вільну земельну ділянку дедалі важче.
Експерти Держкомзему вважають, що подолати цю проблему можна, дозволивши змінювати цільове призначення ділянок до 10 га місцевим радам, а від 10 га і більше — лише спеціальними урядовими постановами.
Земельне право в юриспруденції наймолодше, йому шість років. Цивільний кодекс визначає землю як головний об’єкт нерухомості, вся інша нерухомість і власність тісно пов’язані із землею, на якій вони розташовані. Зважаючи на те, що основа нерухомості — земля, провідні юристи вважають нонсенсом відсутність права власника на вільне розпорядження своїм майном.
Для функціонування повноцінного ринку земель, за висновками експертів, парламенту загалом треба ухвалити понад 20 законів. Частина з них ухвалені зі змінами та доповненнями — це закони про землеустрій, про оцінку землі, про охорону земель, про оренду землі, про плату за землю, про державну землевпорядну експертизу.
Проте кістяк земельного правового поля — це законопроекти про державний земельний кадастр, про ринок земель, про земельну іпотеку, про продаж земель державної й комунальної власності, про продаж земель сільськогосподарського призначення. Проект закону про державний земельний кадастр у різних варіантах так і не прийнятий упродовж восьми років. Чотири роки зазнає поневірянь законопроект про ринок земель, але тут є певний прогрес — документ схвалено у першому читанні. Він передбачає, що після придбання земельної ділянки протягом п’яти років змінювати її цільове призначення не можна. Щоб запобігти утворенню латифундій, для кожної області встановлюватимуть обмеження на право володіння землею. Надлишкові землі оподатковуватимуть за підвищеними ставками. За словами експертів, у областях, де є дефіцит землі, ліміт становитиме до 300 гектарів, у степових аграрних регіонах — до 3 тис. га.
Законом також передбачено запобіжні заходи, що унеможливлять штучне подрібнення земельних ділянок. Нині у такий спосіб паї розбивають на кілька ділянок, у результаті вони стають непридатними для сільгоспвикористання і їх відводять під забудову. Зі спекулянтами планують боротися через запровадження державного мита на перепродаж земельної ділянки після придбання.
Закон про ринок землі також визначає порядок проведення земельних торгів. Їх має бути три види. Це — земельні аукціони з голосу, біржові земельні торги та відкриті й закриті конкурси. Показовим є те, що цього року на аукціонах продано 150 ділянок несільськогосподарських земель. Ціна за один квадратний метр коливається від 108 до 1,5 тис. гривень. На біржах також незабаром продаватимуть земельні цінні папери. Тому біржова торгівля землями буде тісно пов’язана з фондовим ринком.
Земельний ринок скасує право постійного користування землею і визначення прав орендних відносин як несумісні з ринковими нормами.
Цікаво, що в таких країнах, як Тайвань, Японія, Корея, Китай, Ізраїль, а також у більшості скандинавських країн приватної власності на сільськогосподарські землі немає, а є лише оренда. У розвинутих країнах земля коштує дорого, тому в Німеччині 70% товарних земель фермери орендують у держави, у США — 80%. Управління землями державної власності Держкомзем хотів би залишити за собою, але таких повноважень у комітету немає. Водночас голова Державного комітету по земельних ресурсах Микола Сидоренко вважає, що впродовж 2007 року варто провести публічну кампанію обговорення законопроекту про ринок земель, і, врахувавши всі поправки та доповнення, ухвалити його остаточно наприкінці наступного року. Тобто навіть Держкомзем визнає, що в наступному році країна не готова до запровадження цивілізованого земельного ринку. Знову доведеться зачекати.

Роман ПІДВИСОЦЬКИЙ
також у паперовій версії читайте:

• НАШІ МЕТАЛУРГИ КОНКУРЕНЦІЇ НЕ БОЯТЬСЯ
• НАФТОПЕРЕРОБНІ ЗАВОДИ ЗГОРТАЮТЬ ВИРОБНИЦТВО
• ІНФЛЯЦІЯ «З'ЇДАЄ» ВВП

назад »»»