ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
ЖИТЛОВИЙ МАРКЕТИНГ — ДЛЯ ДОВІРЛИВИХ
В Україні кілька років поспіль триває будівельний бум. Обсяги зведення житла щороку зростають на 10-12%, у передмісті й міських районах «виростають» нові будинки. Проте якістю та споживчими характеристиками житла його власники особливо не переймаються. Проекти нових висотних будинків розраховані лише на одне — отримання максимального прибутку від продажу квадратних метрів. На вторинному ринку є три види якості: цегляні «сталінки», «хрущовки» і панельні будинки із залізобетону брежнєвських часів.

1.
Колись Бальзак влучно зауважив, що архітектура та спосіб будівництва житла є відображенням уподобань і звичаїв епох і народів. Нинішня епоха в будівництві й архітектурі знайшла своє відображення в максимальній комерціалізації, іноді навіть всупереч нормам і здоровому глузду.
Усі спеціалізовані видання та рекламні оголошення переповнені назвами так званих елітних житлових комплексів, призначених для створення життєвого простору обраними долею щасливцями. Та насправді, це — лише маркетингові технології, на які так просто «ведуться» наші довірливі люди. Найкращий приклад — сумнозвісна афера з широко розрекламованою в профільній періодиці та агентствах нерухомості будівельною пірамідою під назвою «Еліта-центр».
У нашому сьогоденні є два види житла: звичайне та елітне. За кордоном до другої категорії потрапляють лише ексклюзивні, справді клубні будинки. Якщо багатоквартирні — то не вищі за п'ять поверхів і розраховані максимально на 25 сімей. У такому будинку на кожного мешканця має припадати щонайменше по 50 квадратних метрів житла. В Україні статус житла визначається його розташуванням і загальною площею. Проект і конструктивні матеріали зазвичай до уваги не беруться. Взагалі каркасно-монолітні багатоповерхові будинки з бетону за визначенням не можуть належати до жодного іншого класу, крім комерційного житла. Оскільки в Києві ринкові ціни на житло давно «вирвалися на свободу» й подекуди значно вищі від реально обґрунтованого рівня, будь-яке житло у новому будинку з поліпшеним плануванням вважається елітним. За ціною воно справді може претендувати на таке звання, але за глибинним змістом і наповненням — навряд чи.
У нових будинках санітарні норми нібито витримуються, але за словами керівника відділу маркетингу «Київпроекту» Наталії Зінькович, у багатьох сучасних проектах навіть немає таких елементарних речей, як сміттєпроводи. Корисна площа коштує дорого, тому часто на всьому іншому на вимогу замовників, проектувальники економлять. У результаті «щасливі» власники «елітного» житла самотужки спускають пакети зі сміттям у ліфтах.
Можливо, це й правильно, але тоді треба запровадити систему сортування сміття, щоб мешканці відокремлювали органічні рештки, пластмаси і скло, як це роблять у цивілізованих європейських країнах. Київські хмарочоси є також проблемними з погляду пожежної безпеки. За надзвичайної ситуації евакуація для мешканців, що живуть вище 23-го поверху, буде можливою лише на гелікоптері, але переважна більшість проектів висотних будинків не передбачає наявності спеціального майданчика на даху для приземлення ґвинтокрилих машин.

2.
За кордоном санітарно-гігієнічні та норми безпеки для висотних житлових будинків вимагають спеціальних систем — протипожежних, кондиціонування, первинного сортування та утилізації відходів, автономного забезпечення теплом і водою. Висотні будинки з погляду складності й надійності інженерних конструкцій мають значно вищі вимоги, ніж інші. Високо над землею жити некомфортно і небезпечно. Через це в Європі та Америці хмарочоси — це здебільшого офіси великих і середніх компаній, для житла обирають таунхаузи — квартали малоповерхової забудови і приватних котеджів.
Тому наше так зване елітне житло або бізнес- і преміум-класу за багатьма міжнародними стандартами є лише комерційним середнього класу. Особливу роль у визначенні класу, а отже й ціни нерухомості, має проект. У гонитві за незвичністю архітектурних форм і новизною внутрішнього інтер'єру будівельні компанії замовляють проекти висотних будинків, що за формою нагадують трьохпроменевий листок. Експерти відзначають, що це нераціональне використання території, адже на такій ділянці прямокутна споруда мала б значно більше корисної площі. Таким чином забудовники, економлячи на дрібницях, втрачають значно більше на недоліках проекту.
Звичайно, важко назвати будинок елітним, і виставити відповідну ціну, якщо він має прямокутну форму. Вершина архітектурного мистецтва радянської доби — панельні «коробки» давно набили оскомину, але є інші приклади довершених архітектурних споруд дореволюційних часів, які в переважній більшості за формою прямокутні.
За чинними будівельними нормами висотні будинки, які мають понад 25 поверхів і вищі за 73 метри, належать до категорії експериментальних. Проте в столиці на тлі будівельного буму ніхто не зважає на подібні «дрібниці». У гонитві за прибутками будівельні компанії прагнуть отримати максимальну користь із кожного клаптика безцінної столичної землі. Тому й ростуть, неначе гриби після дощу, багатоповерхівки у різних куточках Києва. Новобудови, зусібіч обвішані кондиціонерами й супутниковими телевізійними тарілками, часто нагадують модерні урбаністичні фортеці. Експерти таку самодіяльність власників житла називають архітектурним вандалізмом, але якось вплинути чи заборонити псувати фасади практично неможливо.

3.
Щоб мати структурований ринок нерухомості, експерти радять передовсім створити струнку систему класів чи категорій житла. До визначення категорій та класів житла за його споживчими характеристиками є два підходи. Перший передбачає максимальне спрощення градації елітного й соціального житла. Перший клас має обмежений нижній та необмежений верхній ліміт площі, а другий клас — обмежений ліміт площі.
За пропозицією Української будівельної асоціації використовується класифікація, що розподіляє все житло на соціальне, бізнес, еліт, де-люкс і преміум-класи. Проте ця градація умовна і самі експерти визнають, що іноді важко визначити клас житла. Як правило, головним критерієм для пересічних громадян знову ж таки є ціна. Проте в центрі міста у старовинному будинку дореволюційної забудови квартири мають значно гірше планування, меншу площу, але коштують значно дорожче, ніж сучасні багаторівневі пентхаузи з оранжереями і басейнами на околиці.
Серед експертів також є ідея запровадити класифікацію з індексами — житло категорії А, Б, В, Г, Д. Однак нині більшість пропозицій існує лише у вигляді теоретичних розробок, а для проведення повної класифікації житлового фонду та його законодавчого закріплення потрібні чималі кошти й час. На державному рівні будинки класифікують лише за формою власності та як об'єкти нерухомості.
За словами начальника управління архітектурно-конструктивних систем та інженерних систем Мінбуду Олександра Авдієнка, експерти профільного міністерства схиляються до запровадження класифікації житла за споживчими характеристиками, що запропонувала Українська будівельна асоціація. Поліпшити ситуацію з дотриманням норм і стандартів у будівельній галузі покликана реорганізація Архітектурно-будівельної інспекції. Вона набуває статусу самостійного державного органу, що підпорядковуватиметься Міністерству. Через вертикально інтегровану структуру регіональні відділення інспекції не підпорядковуватимуться місцевій владі. Сподіваються, що завдяки реорганізації об'єктивність контролю якості нових будинків та їх експлуатаційних характеристик має зрости. Водночас експерти визнають, що для визначення характеристик будинку мусить бути запроваджена загальнодержавна шкала, яка матиме за еталон певні вимоги до кожного класу житла. Чітка структура визначатиме клас кожного будинку. Тоді не рієлтери наділятимуть нерухомість гучними і промовистими характеристиками елітності, а покупець в класифікаторі, підтвердженим державним актом відповідності, дізнаватиметься, яке житло та якого класу він купує.

Роман ПІДВИСОЦЬКИЙ
також у паперовій версії читайте:

• УКРАЇНА ВІДНОВИЛА ЕКСПОРТ ЕЛЕКТРОЕНЕРГІЇ ДО РОСІЇ
• ПИВО ПОДОРОЖЧАЄ?
• УРЯД ШЛІФУЄ БЮДЖЕТ

назад »»»