ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
ЧИ СТАНЕ ІПОТЕКА ЛОКОМОТИВОМ?
Житлова іпотека — це придбання квартири чи будинку в кредит під заставу самої нерухомості. В ідеалі вона стимулює розвиток будівельної галузі, яка «підтягує» інші сектори економіки, сприяє створенню нових робочих місць. У підсумку житло стає доступнішим, зростає добробут та якість життя громадян. Наприклад, у Швеції обсяги наданих іпотечних кредитів становлять 25% від ВВП. В Україні за щорічного обсягу ВВП в 400 млрд грн цей показник не перевищує 3%, що дає підстави стверджувати: розвиток нашого іпотечного ринку — на початковій стадії.

Якби вітчизняний ринок житлової іпотеки сягнув рівня Швеції, щороку в житлове будівництво вкладали б 100 млрд грн. Підняти іпотеку до європейського рівня покликана Державна іпотечна установа (ДІУ), створена 2004 року зі статутним фондом 50 млн гривень. У 2005 році Кабмін зменшив статутний фонд ДІУ до 20 млн гривень. За таких умов компанія не могла давати банкам дешеві фінансові ресурси на тривалий термін. У березні поточного року уряд вирішив збільшити статутний фонд Державної іпотечної установи до 100 млн гривень. Наприкінці червня його формування було завершене. За словами голови правління ДІУ Богдана Дубаса, на початку липня установа також розмістила 100 млн гривень у банках-партнерах для здійснення ними видачі іпотечних кредитів. Незабаром ДІУ сподівається отримати урядові гарантії один мільярд гривень, що дасть змогу залучити ресурси українських та закордонних інвесторів, кредити міжнародних організацій та кошти населення.

1.
Безпосередньо ДІУ не видає іпотечних кредитів, це установа надає дешеві фінансові ресурси банкам, котрі й кредитують громадян. Інструментом залучення додаткових фінансових ресурсів є випуск цінних паперів. У ДІУ сподіваються, що отримані в такий спосіб кредити буде спрямовано на рефінансування банків, які стануть засобом для чергової емісії цінних паперів. Основна мета ДІУ — рефінансування іпотечних кредитів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Отже, установа має стати потужним гравцем на ринку цінних паперів, але для цього має почати працювати іпотечний «конвеєр», який розкрутить механізм рефінансування. Загалом українські банки вже видали 12 млрд грн іпотечних кредитів, причому валютні позики становлять 80%, їх видають під 14% річних, 20% — гривневі під 18% річних. Завдяки рефінансуванню ДІУ банки видали іпотечних кредитів на 40 млн грн.
Житлова іпотека в багатьох країнах є локомотивом економіки. Через механізм мультиплікації фінансів у процесі розвитку житлового й офісного будівництва створюються нові робочі місця, забезпечується зростання ВВП. В Україні іпотека наразі ще не є таким локомотивом, проте, за словами Богдана Дубаса, неодмінно стане. Для цього треба лише, щоб 30–40% житла на первинному ринку купувалося через іпотеку. Тобто обсяги іпотеки слід збільшити принаймні в 10 разів. Нині ДІУ готується до першого випуску на ринок цінних паперів іпотечних облігацій під урядові гарантії.
ДІУ має амбітні плани стати активним гравцем іпотечного ринку, на якому всі учасники дотримуватимуться однакових правил. Зменшувати процентні ставки на іпотечні кредити установа планує завдяки наданню банкам дешевих фінансових ресурсів. Наступний етап — поступовий перехід від кредитів в іноземній валюті до гривневих. Близько тридцяти українських банків уже уклали з Державною іпотечною установою генеральні угоди про рефінансування, серед них «Приватбанк», «Укрсиббанк», «Укрсоцбанк», «Укргазбанк», «Надра», «Фінанси та кредит», «Брокбізнесбанк», «Укрпромбанк», «Форум», «Кредитпромбанк», «Індекс-банк», «Вабанк». За участі всіх зацікавлених фінансових установ створено робочу групу, яка опрацьовує рекомендації для запровадження на ринку єдиних стандартів обслуговування іпотечних житлових кредитів. Ще близько 10 регіональних банків виявили зацікавленість у співпраці з ДІУ. Загальна сума поданих вітчизняними комерційними банками заявок на отримання дешевих кредитів — 1,8 млрд грн.

2.
Нині середня процентна ставка іпотечних банківських кредитів становить 20%. ДІУ пропонує банкам свої ресурси під 9,9%. Враховуючи двовідсоткову банківську маржу, максимальна процента ставка за такими іпотечними кредитами становитиме 12%. Але це маржа перших, пілотних проектів, у перспективі вона може зростати. Наглядова рада ДІУ ухвалила рішення про ринкові методи регулювання відсоткових ставок. За словами Богдана Дубаса, не можна обмежувати рівень маржі — ринок сам визначить її розмір і відсоткові ставки. Проте, зважаючи на теперішню середню відсоткову ставку 20%, є підстави сумніватися у поміркованості й правильності такого ринкового шляху. Можливо, лише завдяки конкуренції між банками відсоткова ставка не перевищуватиме 12%. Водночас ніхто і ніщо не завадить банкам домовитися між собою про вищу відсоткову ставку, наприклад 18%. Чи буде в такому разі житло доступним для переважної більшості громадян України, експерти наразі відповісти не готові.
Для отримання іпотечного кредиту на житло потрібно мати 30% від його загальної вартості, подати до банку довідку про доходи, паспорт та ідентифікаційний код. Але якщо легальні оподатковувані доходи кожного члена сім’ї в місяць менші, ніж 500 доларів, жоден банк не дасть вам іпотечного кредиту. Тобто житлова іпотека це, по суті, прерогатива середнього класу. Зважаючи на те, що переважна більшість громадян України не має таких доходів, можна з певним скептицизмом ставитися до перспективних планів іпотеки по-українському та запуску локомотива економіки. Беручи іпотечний кредит, слід розрахувати свої економічні можливості на 10 років уперед. Якщо раптом щось станеться і ви не зможете переказувати банку щомісяця певну суму й відсотки за кредит, житло, яке є заставою іпотечного кредиту, банк у вас забере.
Основна частка іпотечних кредитів видається банками на придбання житла в Києві. Але столичний ринок вельми специфічний, і порівнювати його з усією Україною не можна. Чимало людей замислюються над питанням: чи варто жити в кредит? Це зручно, але лише за умови стопроцентної платоспроможності. Зрештою, переважна більшість наших співвітчизників середнього класу вже вирішили свої житлові проблеми або вирішують їх поза системою іпотеки. А для решти іпотечні кредити такі ж недосяжні, як і придбання готового житла на первинному ринку. Очевидно, що за таких економічних реалій іпотека неспроможна вирішити в Україні проблеми доступного нового житла і не матиме особливого попиту серед людей, котрі мають вільні кошти. Адже переплачувати чверть або третину реальної вартості житла можуть дозволити собі або дуже багаті, або дуже заповзятливі.

3.
Зовсім інші економічні реалії в розвинутих країнах. За словами генерального директора проекту «Ініціатива сприяння кредитуванню» Агентства США з питань міжнародного розвитку (USAID) Девіда Лактархенда, у США 99% житла на первинному ринку купують через іпотеку. При цьому відсоткова ставка через монетарну політику Федеральної резервної системи впродовж останніх років зросла з 5,5% до 7%. У Євросоюзі ставки за іпотечними кредитами — 4–5%, у Данії іпотека охоплює 100% первинного ринку, в Італії — 40%.
Цікавий досвід має Казахстанська іпотечна компанія, яка першою на теренах СНД за підтримки USAID почала працювати у своєму статусі. За словами її представника Майко Сагіндикової, впродовж п’яти років роботи компанії іпотечні кредити у валюті зменшилися з 100% до 10%. Термін кредиту в національній валюті — тенге збільшився від трьох до 20 років. Водночас зростає відсоток дострокового погашення іпотечних кредитів. Компанія вже випустила іпотечних облігацій на загальну суму 350 млн доларів США й забезпечила зростання та ліквідність іпотечного ринку в державі. Перший внесок на придбання житла через іпотеку зменшився в Казахстані з 30 до 10–15%. Відсоткові ставки за іпотечними кредитами там не фіксовані (їх переглядають двічі на рік) і становлять у середньому 10–11% у національній валюті.
Для України досвід інших країн — слушна нагода зробити іпотеку справді доступною і масовою. Доки цього не станеться, вона залишатиметься вузьким сегментом ринку, що не покриватиме навіть 5% придбаного нового житла.

Роман ПІДВИСОЦЬКИЙ
також у паперовій версії читайте:

• ЄБРР ПІДТРИМАЄ ПРОЕКТИ ЕНЕРГОЗБЕРЕЖЕННЯ
• АЕРОПОРТ «БОРИСПІЛЬ» СТАНЕ ХАБОМ
• ІНОЗЕМНИЙ КАПІТАЛ ЗМІЦНЮЄ ПОЗИЦІЇ В УКРАЇНІ
• ХЛІБ МОЖЕ ПОДОРОЖЧАТИ
• РЕЗЕРВУАРИ ДЛЯ ЗАПАСУ НАФТИ

назад »»»