НАЦІОНАЛЬНЕ БАГАТСТВО ЧИ ТОВАР?
Як відомо, земельний фонд України налічує 32,5 млн га ріллі, вартість якої, за підрахунками фахівців, може становити майже 367 млрд грн, нормативна грошова оцінка гектара ріллі у середньому дорівнює 11284 грн. Досвід розвинутих держав свідчить, що через заставу землі під кредит до сільського господарства залучають майже третину інвестиційних ресурсів цього сектора.
Через затримку впровадження іпотеки земельних ділянок сільгосппризначення (банки не без підстав відмовляються надавати кредити під заставу землі, яку за умов заборони продажу не можна реалізувати в разі невиконання зобов'язань позичальником) сільське господарство, за попередніми підрахунками, не отримуватиме щороку понад 10 млрд грн. Це зменшує й без того обмежену інвестиційну базу аграрного сектора.
До того ж унаслідок дії мораторію на продаж землі сільгосппризначення неможливо сформувати реальну ціну на землю. Посилюється міжгалузевий диспаритет цін через неврахування ціни на землю в собівартості агропродукції. Порушуються конституційні права громадян вільно розпоряджатися своєю нерухомістю, зростає обсяг «тіньового» земельного ринку, накопичується «тіньовий» капітал. Є ризик падіння цін на землю, що підвищується з кожним роком продовження мораторію, адже збільшується чисельність потенційних продавців (пенсіонерів, спадкоємців). Не надходять кошти до держбюджету від операцій купівлі-продажу землі сільгосппризначення.
Досі законодавчо не врегульовано питання проведення земельних торгів і аукціонів. Це призвело до призупинення у 2008 році продажу земельних ділянок. У результаті загальмувався процес продажу ділянок несільгосппризначення і прав оренди на них, втрачено додаткові надходження до державного та місцевих бюджетів. До призупинення торгів було продано 43850 ділянок і прав оренди на них площею 25,6 тис. га вартістю 8873 млн грн. Крім того, на торгах реалізовано 1578 ділянок під забудову (1321,8 га) вартістю 2017,3 млн грн.
За даними Рахункової палати, надходження від продажу земельних ділянок несільгосппризначення становили майже 7% запланованого. Відсутність надходжень у 2008 році (за планом — 1245 млн грн) унеможливило виконання 14 бюджетних програм соціального та економічного розвитку села. До цього часу в Україні маємо неефективне законодавство про реєстраційно-кадастрову систему. Реєстраційна система є і ведеться, поступово технологічно і програмово вдосконалюється та наповнюється новою інформацією.
У країні зареєстровано 12182966 державних актів на право власності на земельні ділянки громадян; 47774 держакти на право власності землі юридичних осіб; 416349 держактів на право постійного користування земельними ділянками; 5644523 договори оренди землі. На 4040050 земельних ділянок відкрито Поземельні книги; 10179211 земельним ділянкам присвоєно кадастрові номери, 94347 об'єктам нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, надано кадастрові номери.
Водночас відсутність Закону «Про державний земельний кадастр» і обмеження доступу до інформації, визначені Законом «Про державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», призводять до зниження ефективності реєстраційної системи, створення передумов для корупції на ринку земель. Інформація про земельні ділянки і права на них для більшості фізичних та юросіб лишається недоступна.
Важливі передумови
У сфері земельних відносин накопичилося чимало проблем, за яких процеси реформування заходять у глухий кут. Тому, зазначають експерти, є нагальна потреба у запровадженні нових підходів до формування державної земельної політики, започаткування завершального етапу земельної реформи, забезпечення ефективного землекористування на засадах стійкого розвитку. Аналітики наголошують, що необхідними передумовами для результативності заходів державної земельної політики є наявність сильної політичної волі, соціально-політичної стабільності, солідарності політичних сил і суспільства, ефективної протидії корупції, радикальні зміни у формах і якості держуправління з дотриманням демократичних норм і принципів ринкової економіки.
Земельна реформа має стати невід'ємною складовою реформування адміністративної та економічної систем. Реалізація комплексних реформ — складне завдання, яке вимагає узгодження цілей і пріоритетів, побудови технологічного ланцюга виконання взаємопов'язаних заходів у різних сферах, раціонального управління ресурсними потоками. Необхідним є запровадження у процеси формування державної політики методів стратегічного планування. Ця вимога стосується всієї системи держуправління та виходить за межі вдосконалення лише земельної політики.
Перехід до завершального етапу земельної реформи має базуватися на неупередженому ґрунтовному аналізі здобутків і недоліків її попередніх етапів, змін у структурі та якості земельних ресурсів, у земельних відносинах, в економіці, результатів і перспектив інтеграції України у європейський та світовий економічний простір.
Пріоритетними стратегічними напрямами і завданнями наступного етапу земельної реформи експерти пропонують вважати впровадження засад стратегічного менеджменту в систему земельних відносин, розвиток та охорону земельних ресурсів. До кінця цього року аналітики радять розробити і ухвалити нову редакцію Земельного кодексу. Вона має бути максимально кодифікованою та повною, узгодженою із зацікавленими сторонами, гармонізованою з європейськими стандартами.
У кодексі слід переглянути функції й повноваження центральних і місцевих органів державної виконавчої влади, органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин і землекористування; врегулювати питання запровадження ринку земель, створення Державного іпотечного банку, Державного земельного фонду, управління землями держвласності; формування охоронних зон, охорони земель і землекористування, не врегульованих поки законодавчо.
На думку експертів, треба узгодити на міжвідомчому рівні та ухвалити законом стратегію земельної політики до 2020 року; середньострокові (до 2015-го) цільові програми за окремими напрямами. Починаючи з 2011 року, формувати в їх рамках щорічні програми, котрі (як складові програм діяльності уряду) будуть забезпечені бюджетними ресурсами. Необхідно, зауважують аналітики, забезпечити відповідність регіональних програм і планів розвитку, генпланів забудови населених пунктів цілям і нормам державної земельної політики, узгодження їх з держпрограмами земельного реформування. Варто домогтися коригування міжбюджетних відносин на користь місцевих бюджетів.
Експерти вважають за доцільне створити при Кабміні міжвідомчу комісію з розробки, вдосконалення та контролю за виконанням земельного законодавства. Вони пропонують розробити концепцію і започаткувати створення інтегрованої геоінформаційної системи, в якій поєднано функції адмінуправління, обліку та реєстрації, моніторингу земельних ресурсів. База даних цієї системи має бути надійно захищена, але доступна (за визначеними сегментами) для фізичних і юросіб. Особливу увагу аналітики радять приділяти кадровому забезпеченню органів управління всіх рівнів кваліфікованими фахівцями; мінімізувати вплив на цей процес політичних чинників. Запровадити у практику формування державної земельної політики засади публічної політики, механізми громадського контролю.
Важлива оптимізація фонду земельних ресурсів і системи землекористування. Тож потрібно провести інвентаризацію і сертифікацію земель, водних ресурсів, надр, земель у межах населених пунктів. Експерти пропонують визначити раціональну структуру земельних ресурсів (за категоріями, призначенням, формами власності, регіонами) з урахуванням нинішнього стану справ, соціальних і економічних потреб, перспектив розвитку, вимог продовольчої безпеки, інвестиційної привабливості, норм екологічної стійкості територій.
З урахуванням цього провести зонування територій України, регіонів, населених пунктів. Експерти нагадують, що треба визначити науково обґрунтовані моделі, систему норм і стандартів користування сільськогосподарськими землями, лісовими та водними ресурсами, надрами, забудованими землями, рекреаційними зонами, забезпечити неухильне дотримання цих норм і стандартів. На території України забезпечити комплексний землеустрій, акцентувати увагу на сільських територіях; провести розмежування земель державної й комунальної власності, визначити ефективні механізми делегування прав управління та користування земель держвласності.
Пріоритетні завдання
На часі створення фонду державних земель — організації, яка б відповідала за стан, структуру та використання земель держвласності. Ця установа має стати одним із головних інструментів реалізації державної земельної політики, здійснюючи від імені держави операції купівлі-продажу земельних ділянок, передачі їх в оренду, викупу заставлених ділянок.
Заснування фонду дасть змогу запровадити моніторинг стану і використання земель держвласності; створити умови для формування масивів земель сільгосппризначення за рахунок купівлі невеликих земельних ділянок. Це дозволить збільшити їх привабливість і ринкову вартість. Фонд має раціонально розпоряджатися деградованими та малопродуктивними землями шляхом викупу їх у власників. Після поліпшення їхнього стану продавати ефективним землекористувачам. Завдяки фонду буде прискорено розвиток земельної іпотеки через викуп заставлених ділянок у разі їх примусової реалізації.
Аналітики рекомендують вивчити іноземний досвід і розглянути доцільність створення земельних фондів громад, механізми їх взаємодії з фондом держземель; законодавчо запровадити систему економічного стимулювання збільшення площі земель природоохоронного та рекреаційного призначення, заохочення заліснення непридатних для сільгоспвиробництва територій; скорочення площ земель, що перебувають в інтенсивному сільгоспвикористанні шляхом переведення їх у природні кормові угіддя та землі природного заповідного фонду для раціональнішого їх використання й збереження.
Пріоритетним завданням земельної реформи, на думку аналітиків, має стати завершення оформлення держактів на право власності на землю з одночасним стимулюванням укрупнення господарств і колективних форм господарювання. Після законодавчого врегулювання питань запровадження ринку земель, створення Державного іпотечного банку варто запровадити систему та механізми іпотеки земель, у тому числі сільгосппризначення.
Експерти радять ініціювати реформу політики оподаткування у сфері власності на землю шляхом диференціації податків залежно від призначення, обсягів, якісних показників землі, з урахуванням потреб у стимулюванні природоохоронної діяльності й дотримання норм землекористування.
Потрібно створити стимули для запровадження розгалуженої інфраструктури ринку земель (бірж, аукціонів, іпотечних банків). Визначити політику, спрямовану на забезпечення цінового міжгалузевого паритету, економічне стимулювання сільгоспвиробників, посилення антимонопольного контролю над цінами на сільгосппродукцію, матеріально-технічними ресурсами та послугами товаровиробникам.
Експерти переконують, що треба скасувати мораторій на продаж земель сільгосппризначення, спростити процеси оформлення прав власності на землю, земельних трансакцій, підвищити їх прозорість і зручність для фізичних і юросіб, зробити їх прийнятними для інвесторів, у тому числі іноземних. Систематизувати процедури оцінки земель (також вартісної) з урахуванням динаміки розвитку ринкових відносин; запровадити первинний продаж земельних ділянок, у тому числі сільгосппризначення винятково через земельні торги і аукціони.
На думку аналітиків, треба запровадити ефективну систему моніторингу ринку земель. Це завдання з відповідним бюджетним забезпеченням доцільно покласти на Національну сільськогосподарську палату. Головними кінцевими цілями пропонованих заходів є ефективна реалізація конституційних прав громадян України щодо власності на землю, перетворення землі та земельних відносин на вагомий чинник економічного зростання, підвищення інвестиційної привабливості аграрного сектора і впровадження інноваційної моделі його розвитку. Виконання цих заходів сприятиме поліпшенню державної земельної політики, прискорить земельну реформу, дасть змогу цивілізовано розв'язуватиме проблеми у земельній сфері.
Під час вибору стратегії державної земельної політики не можна не враховувати думки громадян, що формуються під впливом багатьох чинників, зокрема історичних традицій та досвіду, менталітету тощо. Водночас громадська думка формується на підставі оцінок дій влади у сфері реалізації земельної політики, рівня їх успішності та результативності (чи, навпаки, відсутності успіхів і результатів).
За соціологічними опитуваннями, серед українців немає позиції, що однозначно переважає, у ставленні до приватної власності на землю. Хоч 40,2% опитаних дали позитивну відповідь на запитання «Чи має існувати приватна власність на землю?». Лише 15% — негативну, ще 29,8% вважають, що має існувати приватна власність тільки на невеликі ділянки землі. Позицію тих, хто дотримується останньої точки зору, можна вважати ближчою до позиції противників приватної власності на землю, ніж до позиції прихильників.
Приватна власність лише на невеликі ділянки робить проблематичним повноцінний розвиток земельного ринку. Водночас експерти зазначають, що порівняно з 2001 роком число тих, хто однозначно підтримував ідею приватної власності на землю, скоротилося — від 47 до 40,2% за рахунок зростання частки тих, хто не визначився. Частка тих, хто виступає за приватну власність тільки на невеликі ділянки, і тих, хто проти приватної власності на землю, залишилася практично незмінна.
Олена КОСЕНКО
також у паперовій версії читайте:
назад »»»