Суспільство
Всеукраїнський громадсько-політичний тижневик
Понедiлок Сiчень 20, 2020

Шановні читачі! 15 червня 2018 року газеті "Демократична Україна"

(до жовтня 1991р. - "Радянська Україна") виповнилося 100 років!

 

П'ятниця, 03 Липень 2015 13:11

Управдом повертається?

Rate this item
(0 votes)

Піс­ля ухва­лен­ня За­ко­ну Ук­раї­ни «Про осо­бли­во­сті здійс­нен­ня пра­ва влас­но­сті у ба­га­то­квар­тир­но­му бу­дин­ку», який пе­ред­ба­чає но­ву фа­зу ре­фор­му­ван­ня жит­ло­во-ко­му­наль­ної сфе­ри, у ба­га­тьох ви­ни­ка­ють пи­тан­ня — ко­му від­да­ти в управ­лін­ня свою ба­га­то­по­вер­хів­ку і де знай­ти для цьо­го спе­ціа­ліс­та, який мо­же ста­ти ді­ло­вим парт­не­ром, на­дій­ним по­міч­ни­ком та за­хис­ни­ком у бо­роть­бі з не­лег­ки­ми по­бу­то­ви­ми буд­ня­ми.
Про­фе­сія упра­ви­те­ля ба­га­то­квар­тир­но­го бу­дин­ку зно­ву стає за­тре­бу­ва­ною. Які су­час­ні під­хо­ди до управ­лін­ня ба­га­то­квар­тир­ни­ми бу­дин­ка­ми і до до­бо­ру про­фе­сій­них кад­рів, здат­них цим за­йма­ти­ся? По­го­во­ри­ти про це ми за­про­по­ну­ва­ли пре­зи­ден­ту Асо­ці­ації упра­ви­те­лів жит­ла Ва­си­лю Лі­ма­ну.

— Скільки управителів нині надають послуги власникам багатоквартирних будинків?
— Насамперед давайте визначимося, кого ми називаємо управителем багатоквартирного будинку.
Управителем може бути як юридична особа — управляюча компанія, так і фізична особа-підприємець, які за договором з власниками будинку надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Управитель зазвичай виконує весь комплекс робіт, необхідних для підтримання будинку в належному технічному та санітарному стані, на його плечі лягає вирішення всього комплексу господарсько-побутових питань у домі. Від якості роботи управителя залежить і зовнішній вигляд будинку, і комфорт його мешканців.
На сьогодні в Україні вже працюють близько 535 управляючих компаній. Кількість управителів — фізичних осіб точно порахувати зараз складно. Оскільки багато голів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), починаючи з управління власним будинком, сягнули такого професійного рівня, що на прохання мешканців інших будинків беруть і їх під своє крило, стаючи, таким чином, управителем.
Реалії сьогодення такі, що ринок управителів перебуває на стадії становлення. В управлінні ОСББ, житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) чи управляючих компаній перебуває майже 20% багатоквартирних будинків, решта ж продовжують обслуговуватися комунальними жеками, яких в Україні понад 4 тис.
— Чому саме сьогодні виникла потреба в управителях?
— Необхідність в управителях багатоквартирних будинків виникла не сьогодні. Реформування житлово-комунального господарства розпочалося значно раніше. Вже 2004 року була ухвалена відповідна державна програма. Вона була прописана досить добре, але так і не була виконана. Більш реальні кроки були закладені в програмі 2009–2014 років, проте й вона була провалена.
Поки що найбільш ефективну схему управління багатоквартирними будинками реалізують ОСББ. Багато успішних керівників об’єднань можуть бути прикладом професійного зростання.
— У яких регіонах сучасна система управління багатоквартирними будинками приживається найактивніше?
— Нині важко говорити про регіональні тенденції і в цілому про сучасну систему управління, бо ринок лише зароджується. Я схиляюся до визначення «ефективна система управління та обслуговування житлових будинків» відповідно до нових стандартів та вимог.
Серед лідерів за кількістю діючих ОСББ, тобто ефективних управителів, можна назвати Львівську, Дніпропетровську, Київську, Миколаївську, Івано-Франківську області.
— Як на законодавчому рівні визначено статус управителя, його функціональні обов’язки та права?
— Законодавчих і підзаконних актів у сфері житлово-комунальних послуг у нас чимало, та я б звернув увагу на нещодавно ухвалений Верховною Радою Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Ми називаємо його революційним.
Справа в тому, що він надає співвласникам багатоквартирних будинків ефективний механізм вибору управителя для свого будинку. При цьому тепер для ухвалення такого рішення більшістю голосів нема необхідності реєструвати юридичну особу. Будинків, які не наважилися на створення ОСББ, в Україні значна більшість. І весь цей час вони не залучалися до ринкових відносин, що складаються в житлово-комунальній сфері. Хто управлятиме їх майном, вирішували місцеві органи влади.
— З управляючими компаніями зрозуміло — це юридичні особи. Управитель-фізособа неодмінно має бути приватним підприємцем?
— Власники багатоквартирного будинку для управління спільним майном мають право наймати як юрособу (компанію), так і приватного підприємця. Основні вимоги до них викладено в Правилах управління будинком, спорудою, житловим комплексом чи комплексом будинків та споруд, затверджених Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України ще 2009 року.
Зараз ці Правила необхідно осучаснити. Деякі фахівці схиляються до ухвалення відповідного закону. Він повинен чітко виписати всі нюанси, пов’язані з управлінням багатоквартирними будинками, визначити повноваження управителя-фізособи та управляючих компаній, їхні функції, вимоги, що до них висуваються.
— Хто може бути управителем? Чи повинні ці люди отримувати спеціальну підготовку для такої роботи?
— Однозначно повинні. Прийнято вважати, що управитель — це менеджер будинку. Та сьогодні ми переконалися в тому, що він має бути також технічно та економічно грамотною людиною.
Деякі співвласники та керівники об’єднань перевагу віддають тим кандидатам в управителі, які в минулому мали відношення до будівництва чи всього, що з ним пов’язано, приміром до сантехніки, електрики тощо. Бажано, щоб кандидат у будівельній сфері попрацював принаймні 2–3 роки, тоді йому буде простіше виконувати свої обов’язки.
— Як зараз оформлюються відносини з управителями і як їх оформлюватимуть відповідно до Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»?
— Відносини з управителем у будь-якому випадку регулюються укладеним договором.
Як і сьогодні, так і надалі власники багатоквартирного будинку (в тому числі об’єднані в ОСББ) укладатимуть з управителем договір, умови якого повинні відповідати умовам типового договору. Важливо зазначити, що рішення про залучення управителя та про його вибір ухвалюється власниками будинку на загальних зборах. Договір з управителем від імені ОСББ підписує його голова. У будинках, де ОСББ не створене, для цих цілей на загальних зборах обирається уповноважена особа (або кілька осіб) із числа співвласників. Таку можливість їм надає Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Важливо пам’ятати, що типовий договір передбачає взаємну відповідальність: управителя — перед власниками, а власників — перед управителем. Це значно підвищує ефективність управління будинком.
— Чим конкретно займається управитель? Управлінням виключно спільного майна мешканців багатоквартирного будинку чи може одночасно займатися вирішенням їх індивідуальних житлово-комунальних потреб?
— Нині управитель займається обслуговуванням, утриманням спільного майна будинку, прибудинкової території, це його прямий обов’язок.
Одночасно йому доводиться займатися і соціальними питаннями, наприклад наданням допомоги в оформленні житлової субсидії. Управитель зацікавлений у цьому. Бо це платежі, що йдуть на обслуговування будинку та прибудинкової території.
Управитель багатоквартирного будинку — це в жодному випадку не керівник підприємства. Якщо на підприємстві, яким ти керуєш, хтось тебе ослухався, ти можеш його «виставити за двері». А з власниками завжди необхідно знаходити спільну мову. Коли ти станеш для них довіреною особою, значить, ти — хороший управитель.
— Жеки надають комплексні житлово-комунальні послуги. У них є відповідні кадри, технічні можливості, виходи на спеціалізовані комунальні підприємства та фірми. Чи можуть управителі в цьому питання успішно конкурувати з жеками?
— Дуже важливо, щоб управитель чи управляюча компанія приходили зі своєю матеріально-технічною базою. Можна взяти банківський кредит та скористатися ним для купівлі необхідного обладнання, так здебільшого і робиться.
Матеріально-технічну базу можна створити і поетапно, в тому числі за кошти власників (окремий рядок витрат у кошторисі на рік), але тоді придбане таким чином обладнання, інструменти, спецодяг і все необхідне для обслуговування будинку належатиме їм, а не управителю.
Зараз управителі пропонують мешканцям нові, куди більш високі порівняно з попередніми стандарти обслуговування. Тим самим вони стараються довести, що працюють набагато ліпше, ніж жеки.
— Як бути у випадку, якщо мешканці будинку не наймають управителя? Хто в даній ситуації виконує його функції і хто оплачує його послуги?
— Якщо мешканці багатоквартирного будинку не створюють ОСББ чи не обирають собі управителя на загальних зборах, то по завершенні одного року органи місцевого самоврядування проводять конкурс і за його результатами визначають управителя для будинку. Зараз ця процедура регламентується постановою Кабінету Міністрів України № 631 від 21.07.05 р. «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг», але Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачається затвердження Мінрегіоном України нового порядку його проведення.
Важливо розуміти, що вибір органами місцевого самоврядування управителя для будинку — це скоріше вимушений захід для того, щоб будинок не залишився без належного догляду. Власники в будь-який момент можуть зібратися та ухвалити рішення про заміну управителя. Треба буде лише дочекатися завершення встановленого законом мінімального терміну для роботи управителя в один рік. Однак якщо управитель не надавав послуг чи їх якість не відповідала умовам договору, то такий договір можна буде розірвати і достроково.
— Один управитель може управляти одразу кількома житловими будинками. Наскільки це виправдано?
— Як я сказав раніше, управитель-фізособа може успішно управляти десятками будинків. І така практика існує вже давно.
Якщо говорити про підприємство, то воно може мати в обслуговуванні навіть сотні будинків, розташованих неподалік один від одного. Для віддалених будинків можна створювати своєрідні опорні пункти з персоналом, необхідним для обслуговування. Скажімо, штат з обслуговування може становити від 3 до 7 осіб — бухгалтер, сантехнік, електрик, двірник тощо.
Якісь послуги управитель надає самостійно або може наймати й інші підприємства для їх виконання. Сьогодні в кожному районі можуть бути структури, що займаються аварійним обслуговуванням. Варіантів, як бачите, багато. Все залежить від того, як управитель себе позиціонує, як формує свій штат та принципи роботи, а також від того, що саме хоче замовник — власники багатоквартирного будинку.
— Реалізація нового закону може відкрити шлях в управителі людям недобросовісним та непрофесійним. Як цього уникнути?
— Нині дуже важливо проводити роз’яснювальну роботу, щоб власники багатоквартирних будинків знали, які вимоги вони мають висувати до управителів. Перш ніж найняти їх, актив будинку повинен поцікавитися історією компанії, з якою збирається укласти договір, дізнатися, як вона себе зарекомендувала, які відгуки.
З управителями-фізособами визначитися складніше. На мою думку, варто звернути увагу на успішні ОСББ чи ЖБК. Їх голови вже напрацювали досвід, часто мають необхідну кваліфікацію та знання. Деякі голови працюють по 15–20 років, мають колосальний досвід, можуть управляти і десятком будинків.
Якщо говорити про підприємства, то вони можуть отримати оцінку відповідності тим чи іншим стандартам і отримувати необхідні сертифікати. Це може підвищити їх конкурентоздатність.
— Чи готові місцеві органи влади до такої глибокої реформи у сфері ЖКГ, в тому числі до роботи з управителями будинків?
— Зараз насамперед варто говорити про те, чи готове до цього суспільство? Адже реформування житлово-комунальної сфери значною мірою залежить від нас із вами, новим законом саме нам як власникам надано величезні повноваження. Якщо ми ними активно користуватимемося, то владі просто не буде куди діватися.
Статистика доводить, що там, де працює приватний управитель, набагато менше скарг і більше довіри до місцевих органів влади.
А там, де місцеві органи влади не готові до змін, свою думку повинна сказати громадськість. І ми як громадська організація готові допомогти співвласникам, ініціативу яких гальмуватиме місцева влада.
Артем САДОВИЙ,

Національний прес-клуб
«Українська перспектива»

Останнi новини


Використання матеріалів «DUA.com.ua» дозволяється за умови посилання (для інтернет-видань – гіперпосилання) на «DUA.com.ua».
Всі матеріали, розміщені на цьому сайті з посиланням на агентство «Інтерфакс-Україна», не підлягають подальшому відтворенню
та / чи розповсюдженню у будь-якій формі, окрім як з письмового дозволу агентства «Інтерфакс-Україна».