БУДІВЕЛЬНИКАМ ПОЛЕГШАТЬ ЖИТТЯ
Як відомо, економічна криза майже знищила вітчизняну будівельну галузь, що втратила понад 60% обсягів. Два роки тому ця галузь вважалася локомотивом розвитку економіки і створення нових робочих місць. Зокрема, у 2008 році у неї було вкладено 70 млрд грн, тут працювало майже сім мільйонів фахівців (1,5 млн будівельників, решта — суміжники). Зазвичай один будівельний об'єкт обслуговують сорок суміжних організацій.
У світі розвиток будівельної галузі завжди використовували як дієвий антикризовий захід. Адже пожвавлення в будівництві веде до зростання в металургії, виробництві будматеріалів, транспортних перевезень, цементній галузі. Зараз будівельна галузь потроху виходить з кризи, але до докризових обсягів ще далеко. Тож держава має підтримати її реформами, аби вона знову стала потужною бюджетоутворюючою галуззю, могла ефективно розвиватись. А також створювати нові робочі місця і як локомотив витягати з кризи інші сфери економіки й забезпечувати житлом українських громадян.
У Росії вже розробили спеціальну державну програму, в якій передбачено щороку будувати один квадратний метр житлової площі на одну людину (нині — 0,22 кв. м, у нашій країні до 1980 року — 0,16 кв. м). Наразі в Україні 1,2 млн громадян перебувають у черзі на отримання безплатного житла (згідно з Конституцією та Житловим кодексом вони мають на це право). А понад 200 тис. родин вклали власні гроші у будівництво квартир (майже 6 млрд дол.), спорудження яких затягується, зокрема й через те, що дозвільна система у будівельній галузі зарегульована. Вона надто складна й затратна (із укладених у галузь 70 млрд грн 10% було витрачено саме на отримання дозвільної документації). В рейтингу Світового банку наша країна за дозвільною системою серед 187 держав посідає 181-ше місце.
У вітчизняну дозвільну систему закладено 90 законодавчих процедур. На отримання всіх дозволів треба витратити 400–450 днів. Усі попередні намагання спростити ту систему, зокрема й у Законі «Про сприяння будівництву», не знайшли підтримки у влади і не були втілені в життя. Тому на шляху інвесторів виникло ще більше перешкод.
Невеликий прогрес
Останнім часом Міністерству регіонального розвитку та будівництва вдалось досягти певного прогресу у вдосконаленні дозвільної системи. Суттєво зменшено кількість процедур, змінено алгоритм роботи з інвестором. Спільно з Держкомпідприємництвом ушестеро скорочено перелік робіт, які підлягають ліцензуванню.
Відчули полегшення й індивідуальні забудовники. Будинки загальною площею до 500 кв. м відтепер можуть будувати без проектно-кошторисної документації, а лише на основі будівельного паспорта. Для їхнього спорудження не треба проводити державну експертизу й одержувати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції архітектурно-будівельного контролю. Замість цього започатковують декларативний принцип.
Запроваджено й тимчасовий порядок прийняття індивідуальних житлових будинків в експлуатацію. Завдяки цьому за останні півроку введено в дію 1,6 млн кв. м, 24 тисячі родин отримали можливість розпоряджатися своєю власністю.
При цьому розширено перелік об'єктів, проведення експертизи проектів яких не обов'язкове, так само як і одержання дозволу на виконання будівельних робіт. У ньому значаться об'єкти малого, середнього бізнесу та приватний сектор. Однак це не поширюється на потенційно небезпечні для суспільства об'єкти з масовим перебуванням людей.
У Мінрегіонбуді запропонували запровадити так званий декларативний принцип початку підготовчих і будівельних робіт. Згідно з ним замовник має подати до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю декларацію про їхній початок. Інспекція перевіряє правильність та повноту декларації, й за відсутності зауважень протягом трьох днів повертає замовникові зареєстрований документ. І він може будувати. При цьому замовникові, як і раніше, необхідно мати правовстановлюючі документи на земельну ділянку та погоджену у встановленому порядку проектну документацію.
Так органи державного архітектурно-будівельного контролю позбавляються від перевірки і архівування великої кількості різнопланової документації й переходять до нагляду за технологічними процесами у будівництві. За умови належного контролю за усіма етапами будівельно-монтажних робіт, перевірки якості їхнього виконання та використання будівельних матеріалів процедура прийняття в експлуатацію споруджених об'єктів може бути максимально спрощена.
З цією метою Держархбудінспекція пропонує приймати в експлуатацію завершені об'єкти за принципом декларування. Інспекція реєструватиме подану замовником декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Це буде підставою для оформлення права власності на об'єкт і залучення до нього необхідних ресурсів.
Завдяки реалізованим законодавчим ініціативам Мінрегіонбуду відтепер земельні ділянки для будівництва доступного житла надають без проведення аукціону. А проектування здійснюється без дозволу на будівництво, який раніше надавали органи місцевого самоврядування. Водночас із проектуванням дозволено починати підготовчі роботи (встановлювати паркани, планувати рельєф, складувати будматеріали). Архітектурно-містобудівна рада стала дорадчим органом. Розгляд проектів на її засіданнях має рекомендаційний характер і не стримує погодження та проведення експертизи проектної документації.
Відтепер ця документація, розроблена відповідно до вихідних даних, не потребує додаткових погоджень з організаціями, які їх надали. Тож суттєво зменшується адміністративний тиск на замовників і проектувальників. Експертиза проектно-кошторисної документації відбувається за принципом єдиного вікна завдяки виключенню окремих співвиконавців та здійсненню її комплексно, однією організацією. Розширено перелік внутрішніх опоряджувальних робіт, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію житлових будинків.
Нова концепція
Нещодавно в межах реалізації Програми Президента України «Конкурентна економіка, ефективна держава, заможне суспільство» експертною групою, до якої увійшли фахівці Кабміну, Мінрегіонбуду, Держкомпідприємництва, Держкомзему, Європейської бізнес-асоціації, Американської торгової палати, Української будівельної асоціації, міжнародні експерти, було розроблено Концепцію реформи в будівельній галузі. Вона передбачає спрощення й прозорість інвестиційного та будівельного процесу, зменшення кількості дозволів і погоджень, мінімізацію бюрократичних перешкод, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, в тому числі завдяки запровадженню єдиного вікна. В Європі давно діють єдині центри, які видають різні посвідчення, паспорти, довідки, дозвільну документацію у чітко регламентовані терміни.
У концепції, зокрема, йдеться про спрощення процесу придбання земельної ділянки. Зараз від моменту подання заявки на купівлю землі до моменту укладення угоди минає 270 днів, передбачається 50 процедур, дві сесії й дві депутатські комісії. Буде 60 днів і шість процедур без участі сесій та депутатських комісій.
Нині на збирання необхідних документів і отримання дозволів на будівництво інвестор витрачає 175 днів, проходить 31 процедуру. Процес скоротиться до 50 днів, а дозвільна процедура із введення об'єкта в дію — до десяти днів. Завдяки електронному реєстрові більш цивілізованими й відкритими стануть методи введення об'єктів в експлуатацію.
Експерти й фахівці зацікавлених відомств активно обговорюють концепцію і вносять свої пропозиції. Розробники очікують, що її реалізація реанімує будівельну галузь, на 90% знизить корупцію, сприятиме залученню внутрішніх і зовнішніх інвестицій (+10–20% щороку), а також зниженню на 10–20% собівартості будівництва. І зауважують, що з реформами треба поспішати, але вдаватися не до революційних, а еволюційних методів. Не можна все знищити й починати з чистого аркуша. Треба удосконалити закони про основи містобудування, про планування територій, які забудовують архітектурну діяльність, про державні будівельні норми.
Експерти радять запровадити штрафні санкції до забудовників, які не вкладаються у задекларовані терміни. Адже будь-яке будівництво обмежує комфортність життя людей. Відпрацювати механізми передачі незавершеного будівництва від однієї до іншої юридичної структури, доступної іпотеки і зменшення вартості одного квадратного метра житла.
В Україні діють застарілі будівельні норми (ще з часів Радянського Союзу), вони не задовольняють іноземних інвесторів, які змушені переробляти проекти під українські вимоги. Тож необхідно адаптувати наші норми до більш прогресивних європейських. Якщо цього не зробити, то в нашу державу не прийдуть потужні закордонні інвестори.
Доцільні пропозиції
У Мінрегіонбуді вважають, що у великих містах треба розробити генеральні плани із зонінгом територій. Зонінг затверджувати на сесії міськради. Це непростий і дорогий документ, про нього вже давно говорять. Його треба розробити на всій території країни впродовж двох років. На базі зонінгу реалізовувати землю на аукціонах не як земельну ділянку, а як інвестиційний проект. Саме функція зонування територій може стати найефективнішим способом вирішення містобудівних завдань на конкретних територіях. Аби стимулювати мерів міст до реалізації проектів зонінгу, доцільно запровадити на два роки мораторій на продаж землі. Виняток зробити для існуючої забудови, що потребує локальної реконструкції.
Важливо забезпечити відкритість і доступність цих документів для інвесторів в електронному вигляді. Адже на підставі інформації інвестори зможуть формувати свої інвестиційні пропозиції (самі чи за допомогою проектувальників і головних архітекторів). Фінансування передбачити за рахунок місцевих бюджетів і донорів. Нині 80% території країни «накрито» старими генпланами, які не скасовано сесіями місцевих рад.
Реформа передбачає процедуру продажу землі на публічних аукціонах. Якщо земля перебуває в управлінні органів місцевого самоврядування, їх має організовувати виконавчий комітет такого органу. Сесія жодних рішень не ухвалюватиме. Переможця обиратимуть тільки за ціновими критеріями, ліміт на кількість учасників аукціону не встановлюють. В Мінрегіонбуді вважають: інвестор має знати, що купує, тому мусить отримати повну інформацію про земельну ділянку, зокрема й про технічні умови. Важливо встановити спеціальні процедури для депресивних територій.
Що стосується розробки і затвердження проектно-кошторисної документації, в міністерстві переконані, що цим має займатися інвестор, але під наглядом органів місцевого самоврядування. Ті зацікавлені в розвитку своїх територій і мусять впливати на власників інженерних комунікацій і сприяти інвесторам в одержанні технічних умов. Проектно-кошторисну документацію повинні розробляти на договірних началах із проектувальником та інвестором.
А ось експертиза в нинішньому вигляді не має права на існування, зазначають фахівці міністерства, її треба перевести в іншу якість. Вони пропонують розділити всі об'єкти на п'ять категорій за ступенем складності. Для першої й другої, тобто одно-двоповерхових будівель, вона може бути не обов'язкова. Щодо об'єктів третьої категорії (9–16 поверхів) рішення про експертизу може ухвалювати інвестор й проектувальник. Для споруд четвертої-п'ятої категорій, тобто підвищеної складності (атомні станції, гідроелектростанції тощо) і масового перебування людей, експертиза обов'язкова й комплексна. До цього переліку пропонується внести і будівлі, зведені за бюджетні кошти. Держава має право перевіряти, як використовують її гроші.
Доцільно змінити порядок громадських обговорень. Проводити їх тільки перед затвердженням генплану (комплексного плану із зонінгом) без масових зібрань. Пропозиції та зауваження приймати тільки щодо невідповідності містобудівної документації законодавству. Менше корупції буде, якщо фахівців СЕС, пожежників, екологів залучатимуть тільки на стадії погодження генплану. Далі вони не братимуть участі у дозвільній системі та введенні споруд у дію. При Мінрегіонбуді необхідно створити містобудівний кадастр, це коштуватиме бюджету 500 млн. грн.
Проте реформи в будівництві не запрацюють, якщо не змінити систему відповідальності чиновників, які задіяні в дозвільному процесі. В Грузії, що обігнала нашу країну на шляху реформування, експерти якої допомагали розробляти нашу концепцію, вдалися до радикальних методів. Якщо чиновник уперше допустив порушення, йому понижують ранг. За повторне порушення звільняють.
В Україні чиновників-порушників інколи штрафують на сто неоподатковуваних мінімумів «аж»... на 1700 грн. У Держкомпідприємництві пропонують запровадити сувору відповідальність експертів за ухвалене рішення (нині закон цього не передбачає). «Бити» гривнею монополістів (юридичних осіб) за недотримання термінів видавання технічних умов; нав'язування необґрунтованих умов; несвоєчасне підключення до інженерних мереж.
У Держкомпідприємництві розробляють законопроект, яким посилюватимуть відповідальність посадових осіб державних органів за порушення дозвільних процедур і термінів видавання дозволів. За перше порушення передбачено суттєвий штраф. За повторне впродовж року — звільнення чиновника за рішенням суду. Установлено й відповідальність забудовників і проектувальників у рамках дії декларативних принципів. У комітеті «за» спрощення і «за» взаємну відповідальність, «за» дотримання будівельних норм і правил.
А доповнити реформу, зауважують експерти, має давноочікуваний закон про регламентацію питань забудови. В Україні є дев'ять категорій земель. На більшості з них можна будувати. Проте ці питання досі не врегульовані законодавчо.
Олена КОСЕНКО
також у паперовій версії читайте:
назад »»»