ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
АМЕРИКАНСЬКА КРИЗА — НА КОРИСТЬ ІПОТЕЧНІЙ ГРИВНІ

Упродовж останніх п’яти років вітчизняний іпотечний ринок розвивається стрімкими темпами і є перспективним сегментом кредитування. Люди беруть кредити і за можливість жити у власній квартирі готові віддавати майже половину своєї зарплати.

На початок нинішнього року загальний іпотечний портфель банківської системи сягав 57,2 млрд грн, тобто 9% ВВП (чотири роки тому — 2%). Щоправда, на тлі найближчих сусідів, Польщі та Угорщини, наша іпотека виглядає скромно, хоча торік було видано на 29,9 млрд грн більше нових іпотечних позик. Причому найбільше запозичених активів припало на четвертий квартал (за жовтень—грудень—35%). Загалом минулорічні темпи зростання іпотечних кредитів були 110%, а частка іпотечних кредитів у банківському портфелі зросла з 11,1 до 12,4%. Причому фізичним особам їх було видано понад третину.
Минулоріч наші громадяни віддавали перевагу кредитам у іноземній валюті (84–88%). Пріоритетними були доларові (94,4%), значно послабшали позиції євро (2,6%), почав завойовувати авторитет на українському іпотечному ринку швейцарський франк (зростання з 2 до 3%). Однак у четвертому кварталі іпотечні кредитори відчували гостру нестачу валютних резервів унаслідок іпотечної кризи у США і таких кредитів поменшало.
Характерною рисою іпотечного ринку у 2007 р. була переорієнтація попиту на іпотечні кредити з купівлі житла на фінансування споживчих потреб за рахунок вивільнених коштів з існуючої нерухомості. У другому кварталі 45,9% іпотечних позик були видані на споживчі цілі під заставу житла, у третьому — 56,4, за рік — 64,9%. Водночас кредити на купівлю житла на вторинному ринку становили лише 32,7% (у 2006-му — дві третини), на будівництво приватних будинків — 2,4, на купівлю земельних ділянок — 1,9, комерційні цілі під заставу житла — 1,8%.
На жаль, зросла кредитна заборгованість. Це, зауважують аналітики Української національної іпотечної асоціації (УНІА), стало результатом активізації іпотечного кредитування у містах-мільйонниках, Києві та Київській області. Нині середній розмір кредиту на купівлю житла — 306 тис. грн, за рік він повагомішав удвічі, сума споживчого зросла на 16% — до 185 тис. грн, позику на приватне будівництво можна взяти у 2524 тис. грн.

Ринок поділили
Лідером іпотечного ринку аналітики називають «Укрсиббанк», його ринкова частка досягла 18,2%. Причому провідні позиції ця фінустанова утримує вже півтора року. На другому місці «Райффайзен Банк Аваль» (14,4%), на третьому — «Укрсоцбанк» (13%). До п’ятірки лідерів входять також «ОТР Банк» (7,6%) і «ПриватБанк» (6,9%). Тож ринок лишається концентрованим: на ТОП-5 іпотечних кредиторів припадає 60% обсягів іпотечного кредитування (у 2006-му — 66,3%), ТОР-10 контролюють 78,1% (у 2006-му — 85,3%), ТОР-15 охоплюють 89,3% (у 2006-му — 92,6%). Проте на ринок виходять нові гравці. З-поміж активістів, котрі впевнено розвивають іпотечний бізнес, аналітики УНІА відзначають ПУМП, який торік спромігся збільшити частку ринку з 0,7 до 2,3%, банк «Форум» (аналогічне зростання) та «Ерсте Банк», ринкова частка якого зросла до 2%.
Лідером за абсолютними обсягами приросту іпотечного портфеля також є «Укрсиббанк». Він щомісяця додавав на баланс близько 400 млн грн іпотечних позик. Решта банків ТОР-10 нарощувала кредитний портфель по 100–300 млн грн на місяць.
Стрімкі темпи приросту іпотечних кредитів продемонстрував торік «Ощадбанк», який збільшив портфель іпотеки більш ніж у чотири рази — до 2 млрд грн.
Нині 61,6% іпотечного капіталу зосереджено в п’яти регіонах — Києві та Київській області, Одеській, Дніпропетровській, Донецькій та Харківській областях. Минулоріч за темпами приросту іпотечних кредитів провідні позиції займали Харківська (111%), Львівська (74) і Одеська (67%) області. Темпи приросту іпотечного портфеля столичного регіону становили лише 54%.
На вирішення житлових проблем за допомогою механізму іпотечного кредитування найбільш орієнтовані східні області. Там кредити на купівлю житла переважають серед виданих іпотек: у Дніпропетровській області — 61,1%, Донецькій — 55,9, Запорізькій — 57,1%. Задоволення споживчих потреб за рахунок кредитів під заставу житлової нерухомості характерне для західних областей. У Львівській та Тернопільській областях на споживчі кредити під заставу житла припадає 47,6 і 48,8% загальних обсягів іпотечних позик.
Котеджне будівництво і спорудження приватного житла користується популярністю у Криму (11,2%), Івано-Франківській (7,8) і Одеській (13,6%) областях. Кредитування купівлі земельних ділянок — прерогатива Київської області (2,9%), Івано-Франківського (1,7) і Одеського (3,7%) регіонів.

Гривневий демпінг
Торік кредитна політика банків щодо встановлення умов житлового іпотечного кредитування формувалась під впливом структури і вартості джерел фондування іпотеки, а також із урахування іпотечних ризиків, зазначають аналітики УНІА. Особливістю розвитку банківської системи була надвисока депозитна активність населення: приріст вкладів фізичних осіб становив 53,9% порівняно з 45,8% у 2006-му. Причому основна хвиля фінансових вливань у банківський сектор припала на третій та четвертий квартали. Тоді депозитний портфель збільшився на 24,9 і 28,1 млрд грн.
На фоні труднощів із залученням ресурсів на міжнародних ринках капіталів українські банки спрямували гривневу надліквідність в іпотечний сектор. Практично всі ТОР-10 іпотечних кредиторів одномоментно восени знизили ставки за житловими іпотечними кредитами в національній валюті на 2–3%, зрівноваживши їх зі ставками в іноземній валюті. Тоді вперше відсоткові ставки за кредитами в гривнях були зафіксовані на рівні, нижчому від інфляції в Україні, що становила торік 16,6%.

Валютний дефіцит
Зважаючи на те, що більшість іпотечних позик в Україні видано в іноземній валюті, національна система іпотечного кредитування змушена реагувати на різкі зміни ситуації на міжнародних фінансових ринках, які постачають фінансовий ресурс для розвитку української іпотеки. Тому криза у США, що зумовила подорожчання міжнародних запозичень та обережність інвесторів стосовно вибору інструментів вкладення капіталу, безпосередньо вплинула на вартість валютних іпотек для українців. Тож на початку торішньої осені ТОР-10 були змушені підвищити відсоткові ставки за іпотечними позиками в іноземній валюті на 0,5–1,5% або тимчасово «заморозити» видавання валютних кредитів через гостру нестачу доларового ресурсу. Загалом торік відсоткові ставки за житловими іпотечними кредитами в національній валюті зменшились на 2,1%, у доларах зросли на 0,7%, у євро підвищились на 0,75%.

Іпотека житиме довше
ТОП-10 іпотечних кредиторів пропонували позичальникам іпотечні кредити з 0% першого внеску за умови додаткової застави. Проте стагнаційні процеси на ринку нерухомості, а також занепокоєння НБУ щодо переоцінки банками предметів іпотеки на 30–40% внесли свої корективи в кредитну політику. Тому підвищились вимоги до розміру першого внеску позичальника в середньому по ринку на 10–15%.
Торік чотири іпотечних кредитори — «Приватбанк», «Ощадбанк», «Укрсиббанк» і «ОТР Банк» продовжили максимальні терміни житлового кредитування до 30 років, хоча у 2006-му житло кредитувалось переважно на 20 років. Водночас три іпотечні кредитори стягують комісію за дострокове погашення житлового кредиту. «Укрсоцбанк» і «Приватбанк» у розмірі 1 і 2% дострокового погашення суми кредиту. А «Райффайзен Банк Аваль», який диференціює розмір комісії залежно від термінів довгострокового погашення,— 7,5%, якщо кредит достроково погашають впродовж перших 12 місяців, і 2,5% — за умови дострокового погашення протягом решти терміну користування кредитними коштами.

Обнадійливі прогнози
Цьогоріч, зазначають аналітики, очікується приріст іпотечного кредитування на 60%. Відсоткові ставки у національній валюті можуть знизитись на 0,5–1%, у іноземній залишаться незмінними. Через прихід нових гравців — банків та іпотечних брокерів — система ціноутворення за іпотеками стане прозорою.
У найближчі три роки зростатиме популярність кредитів на купівлю земельних ділянок і будівництво котеджів. Як переконують аналітики, подальший розвиток ринку іпотеки визначатиметься ситуацією на ринку нерухомості, а також вартістю залучення банками ресурсів для іпотечного кредитування. Вже зараз наші банкіри не можуть залучити синдиковані позики. Пропозицій немає, а якщо з’являються, то за неприйнятними для банків цінами. Тож найближчим часом фінансові установи відчуватимуть труднощі з довгостроковим фінансуванням, адже тепер залучати валютні позики за кордоном доведеться за вищою ціною. Тому чимало банків відкладають свій вихід на міжнародні ринки капіталу. Це може призвести до певного підвищення відсоткових ставок на кредити в іноземній валюті. Таким чином, американська іпотечна криза опосередковано вплинула на пріоритет національної валюти у вітчизняному кредитуванні. Якщо співвідношення валютних і гривневих кредитів становить 80:20, то у майбутньому воно виглядатиме як 50:50.
Суттєва активізація іпотечного ринку, вважають аналітики, призведе до розвитку механізму рефінансування шляхом випуску іпотечних цінних паперів і сек’юритизації іпотечних портфелів банків, тобто трансформування неліквідних фінансових активів на ліквідні цінні папери. Це дасть змогу систематично залучати довгострокові ресурси і відповідно знизити рівень відсоткових ставок для позичальників.
Основними інституційними інвесторами іпотечних цінних паперів можуть стати страхові компанії та пенсійні фонди. Так, згідно з даними Європейської іпотечної федерації, у світі в 2006 році частка інвестицій в іпотечні цінні папери страхових компаній дорівнювала близько 290 млрд євро (10% у загальній структурі інвестицій). В Україні, відповідно до законодавства, в іпотечні сертифікати страховики можуть вкладати не більш ніж 15% загального розміру технічних резервів. Позаторік у іпотечні сертифікати страховики вклали понад 1,8 млн грн. Тому аналітики прогнозують у найближчому майбутньому активізацію ролі страхових компаній як внутрішніх інституційних інвесторів в іпотечні цінні папери (звичайні іпотечні облігації, структуровані іпотечні облігації, іпотечні сертифікати). До того ж, лише страхові компанії зможуть мінімізувати і знизити ризики іпотечного кредитування.

також у паперовій версії читайте:

• МІНЯЄМО БЮДЖЕТНУ КІЛЬКІСТЬ НА ЯКІСТЬ?

назад »»»