Мо­ра­то­рій, який ні­чо­го не ви­рі­шив
У пояснювальній записці до закону йшлося про те, що передбачається внести зміни до пунктів 14 і 15 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу та продовжити дію мораторію на купівлюпродаж або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення до врегулювання на законодавчому рівні процедури обороту земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018.
Чому політики ухвалили саме таке рішення, доводиться здогадуватися. Одні кажуть, що злякалися страйку аграріїв (ті напередодні мітингували під Верховною Радою). Інші переконані, що провладні партії вирішили вибити козир із рук Юлії Тимошенко, яка почала розкручувати тему референдуму з цих питань. Та хоч би як там було, до появи нового законодавства, яке регулює цей ринок, продаж землі відклали без створення відповідних запобіжників.
Часу на це відвели трохи більше року, хоча деякі парламентарії наполягали на тривалішому терміні — щонайменше на 5 роках. Дискусій та політичних спекуляцій довкола питання продажу землі, як завжди, було чимало. Однак до головного так і не дійшли. Бо справа ж не в тому — продавати чи ні землі сільськогосподарського призначення, а як це зробити без шкоди національній безпеці, без розорення фермерів і непоправних втрат для власників паїв.
«Ми вважаємо, що без широкого обговорення моделі ринку земель в Україні жодних рішень про запровадження продажу землі бути не може», — заявив на засіданні уряду Прем’єрміністр Володимир Гройсман і пояснив, що мораторій на заборону продажу сільськогосподарських земель в Україні діє незалежно від того, буде його продовжувати парламент чи ні. Він є чинним до тих пір, допоки український парламент ухвалить рішення про обіг земель.
У тому, що Україна не готова до відкриття ринку землі, тверезо мислячі голови не сумніваються, адже на законодавчому рівні не внормовано цілої низки питань, без яких не буде чітких правил гри на цьому ринку. Передусім, це реальна оцінка землі, зонування, величина наділів, які можна продавати в одні руки, дозвіл іноземцям купувати землю чи заборона на її придбання, питання відмерлої спадщини тощо.
Не менш важливим є й розв’язання проблеми взаємостосунків фермер — орендар. Річ у тім, що нині у сільгосппідприємств, які працюють на орендованій землі, немає достатньої кількості коштів, щоб їх викупити. Кредитів їм ніхто не дає, а без них ні придбати землю, ні ефективно хазяйнувати на ній неможливо. Селяни, які здають свої наділи в оренду, а це часто вже нащадки тих, хто їх отримав, скоріш за все захочуть продати свої ділянки. Покупцями найімовірніше будуть латифундисти, яким до долі села і селян байдуже.
Насамкінець ще один аргумент: в Україні ніхто точно не знає, скільки у нас земель, хто ними користується, хто платить податки і чи взагалі платить. Не подвигає на зрушення навіть те, що бюджети сільських та селищних рад через це недоотримують значних коштів. А вони ж бо на 90% формуються із земельних податків.
Щоправда, деякі цифри все ж є. Орендних договорів з пайовиками укладено більш ніж на половину всіх земель приватної форми власності: 4,7 млн на загальну площу 16,6 млн га. Чинними є й 56 тис. договорів оренди державних сільгоспземель загальною площею майже 2,5 млн га, що становить чверть усього державного земельного банку.
Загалом же в Україні понад 10 мільйонів гектарів державних земель. Ось тільки розпоряджаються ними досить дивно: невідомо хто і на яких умовах ними володіє, що на них вирощується, який зиск від цього має держава. Простір для розгулу корупції.

Справа державного значення
Здавалося б, нікого не треба переконувати в тому, що не врегулювавши законодавчо ці та низку інших питань, держава набереться чималого клопоту, запустивши неконтрольований ринок землі. Наявність сільгоспугідь, як уже було сказано, гарантує продовольчу безпеку країни. А вона (безпека) залежить від того, хто і на який розсуд нею розпоряджатиметься.
Держава не повинна стояти осторонь цього процесу ще й через те, що може втратити значні кошти. Бо якби вона виступила гравцем на цьому ринку, то могла б істотно поповнити бюджет. Та й знову ж таки, національній безпеці у такому разі нічого б не загрожувало, адже був би збережений баланс: земля з одного боку залишалася фактором виробництва для господарств, які вирощують на ній сільськогосподарську продукцію, а з іншого — активом для людей, які нею володіють.
Запровадивши чи продовживши мораторій, влада жодної з цих проблем не лише не спробувала розв’язати, а навіть не торкнулася їх. На переконання генерального директора Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Тараса Висоцького, продовження мораторію на продаж землі на рік — це найгірше, що могло статися. Плюсів у такому рішенні фахівець зовсім не бачить.
В інтерв’ю одному з телеканалів він так пояснив свою точку зору. Мовляв, якби мораторій продовжили хоча б на 7 років, це була би хоч якась передбачувана стабільність з певними правилами гри на цей період. А мораторій на рік — це повна невизначеність для галузі, яку підвісили ще на рік, зберігши не лише непрогнозованість ситуації з ринком землі, а й величезну неефективність використання земельних ресурсів та відсутність якісного стрибка галузі.
Така невизначеність не сприятиме притоку інвестицій. Орендарі не можуть заставляти землю, а власники паїв повноцінно нею розпоряджатися. Експерт з питань АПК Інституту економічних досліджень та політичних консультацій Олег Нів’євський, посилаючись на світову практику, стверджує: дозвіл продаватикупувати землю призводить до зростання її вартості, а отже й до підвищення орендної плати і поліпшення добробуту селян.
Окрім того, купівляпродаж позитивно впливають на зростання продуктивності в сільському господарстві. Земля переходить від менш ефективного до більш ефективного господарника. З цим твердженням не погоджуються ті, хто безпосередньо обробляє землю, — фермерська спільнота.
Враховуючи всі ці нюанси, експерти називають кілька причин, які гальмують запуск земельного ринку. Серед них і нерішучість влади робити сміливі кроки та брати на себе відповідальність за земельну реформу, яка є ключовою для держави, і вже згадана корупція у сфері державних земель. Зберігати статус кво вигідно тим, хто збагачується і не поспішає позбутися цього потужного джерела достатку.
До речі, посилання на те, що МВФ вимагає термінового запуску земельного ринку, є напівправдою. Міжнародна структура, яка кредитує проведення реформ у нашій країні, хоче не просто продажу, а цивілізованого ринку землі. У Верховній Раді про це добре знають і там навіть уже зареєстрували законопроекти щодо обігу земель сільськогосподарського призначення. Поспішили і уряд, і парламент. Причому саме депутатський законопроект № 4010а підтримав профільний комітет ВР.
Автори документа передбачили право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на основі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися нею. Застосували термін, який навіть вимовити не просто, — емфітевзис. У перекладі зрозумілою мовою це означає передачу власником своєї ділянки в користування іншій особі, зберігаючи на неї право власності.
Фактично це оренда терміном до 50 років і можливість перепродавати це право «з наваром», орендувати необмежену кількість родючої української землі своїми латифундистами та іноземцями.
Однак проти такого розвитку подій нині виступають усі професійні об’єднання аграріїв. Зокрема, з обома проектами не погоджується Аграрна партія і розробляє альтернативний проект. Його ключовими положеннями є заборона на продаж землі іноземцям; обмеження площі, якою може володіти одна родина; належний облік усієї землі сільськогосподарського призначення; встановлення чітких критеріїв визначення якості землі; створення структури, яка контролюватиме збереження якості і кількості землі тощо.
Не гріх було б щось запозичити і в сусідів. Зокрема, скористатися польським досвідом, де одночасно проводилася земельна, адміністративна та податкова реформи. Їх схвалило потужне аграрне лобі в парламенті. В Україні таких сил немає. Ті чотири десятки депутатів, що обрані від сільських територій, розкидані по фракціях і не мають спільної позиції.

Свій шлях
В Україні є кілька варіантів подальшого розвитку ситуації щодо землі. Найпростіший, але не найкращий: продовження мораторію, проте не на рік, а хоча б на п’ять. Це своєрідна консервація статусукво з певними негативними наслідками.
Перш за все для пайовиків, кількість яких і надалі зменшуватиметься. Їхніми неформальними спадкоємцями в значній частині випадків стануть органи місцевого самоврядування, які здаватимуть паї в оренду агрохолдингам. Для інших власників паїв продовжать діяти мінімальні орендні ставки. Такий варіант ще можна було б якось виправдати, якби держава взяла на себе зобов’язання викупити паї в охочих їх продати. За дуже приблизними оцінками, таких близько 1 млн осіб.
Другий варіант ринку землі — продаж прав оренди. Мінагрополітики навіть розробило законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Щоправда, в ньому немає обмежень на участь в угодах юридичних осіб, іноземців, як і лімітів на концентрацію земель в одних руках. Згідно із законопроектом, права оренди, ставши активом, можуть бути використані для банківської застави.
Цим, імовірніше, скоріш за все скористаються агрохолдинги, а не фермери. Нічого не зміниться і для пайовиків, хіба що вони будуть отримувати відсотки з кожного перепродажу прав оренди на свою земельну ділянку. Але це за умови, що угоди будуть легальними. Глобального реформаторського ефекту для галузі ця модель не матиме.
Тож багато хто схильний до третього варіанта, згідно з яким відбувається поетапний запуск ринку землі. Його запропонувала експертна робоча група, сформована при Держгеокадастрі. Згідно з її концепцією, процес проходитиме в кілька етапів.
На першому — протягом двох років на продаж виставляється частина державного земельного банку (до 1 млн га). Ці землі, зазвичай, — це єдиний масив, а тому можуть викликати інтерес з боку інвесторів.
Якщо все піде добре й угод набереться чимало, це дасть змогу визначити локальні цінові орієнтири в усіх регіонах і сформувати мінімально допустиму ціну землі ще до виходу на ринок приватних осіб. Продаж наділів відбуватиметься через відкриті земельні аукціони, які планується проводити онлайн заради доступу максимальної кількості учасників.
На другому етапі ринок землі відкриється для приватних осіб. На цей час вони вже матимуть орієнтовні ціни і зможуть продати свої ділянки як приватному інвесторові, так і державі.
Іноземці не будуть учасниками ринку на жодному з етапів, як і юридичні особи. Це, щоправда, дещо звужує коло покупців і гальмує зростання ціни (хоч і не критично), проте забезпечує гарантії дотримання національних інтересів і дає змогу 7 млн чоловік реалізувати гарантоване Конституцією право розпорядитися своєю приватною власністю.

З іс­то­рії пи­тан­ня
Уперше щось схоже на мораторій було запроваджено у 2001 році — Закон «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» забороняв відчужувати земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб.
З ухваленням нового Земельного кодексу в жовтні 2001го мораторій не скасували, а розширили сферу його дії: 1 січня 2002 року заборонялося відчуження не тільки земельних часток (паїв), а й земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. Заборона мала діяти до 1 січня 2005 року, але у жовтні 2004го, напередодні другого туру президентських виборів, Верховна Рада вирішила продовжити мораторій до 1 січня 2007 року.
У подальшому скасувати мораторій обіцяли після ухвалення законів про ринок землі та про державний земельний кадастр. Перший документ досі розробляється, другий був ухвалений у 2011 році, але набрання чинності перенесли на 1 січня 2013го, як і термін скасування мораторію. Але вже через рік, у грудні 2012 року, набув чинності Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України», який продовжив мораторій на купівлюпродаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2016 року.
Мораторій учергове продовжили до кінця 2016 року. Законом № 767VIII було внесено зміни до Земельного кодексу, якими передбачається, що до схвалення закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2017 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств.
Не дозволяються також купівляпродаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб.
З відновленням роботи парламенту після літніх канікул 6 жовтня 2016 року мораторій знову продовжили на рік і знову нібито для того, щоб зняти соціальну напруженість, яка виникла на тлі політичних спекуляцій щодо продажу землі, та зарезервувати час для розробки чіткого правового механізму запровадження прозорого ринку земель сільськогосподарського призначення.
Експерти порізному оцінюють продовження мораторію. Одні переконані, що це не виправдано і призведе до ще більшої тінізації земельних відносин, інші вказують, що наразі в Україні несприятливі умови для скасування заборони. Тож маємо те, що маємо.
Лариса ДАЦЮК