Вони перераховують ПДВ до держскарбниці, а звідти гроші видають на підтримку великих агрохолдингів. Тож дрібняки й середняки стають біднішими, а потужні агропідприємства — багатшими.
Завдяки такому перерозподілу державних коштів через дватри роки середні фермери зникнуть, і в країні залишиться 10–15 агрохолдингів, які оброблятимуть усі українські чорноземи.
На часі, на думку агровиробників, і ухвалення антирейдерського законодавства, що стало б на заваді прихватизаційним процесам, які відбуваються у земельній сфері за дії мораторію.
Особливо ж аграріїв збурюють вимоги МВФ відкрити ринок землі, що є ключовим індикатором відносин України з Фондом. Така пропозиція ніколи не сприймалась українцями однозначно. Головна пересторога — масовий викуп нашої землі за безцінь іноземцями чи так званою земельною мафією.
Багато землі в нашій країні вже незаконно захоплено. Захопники тільки й чекають, коли можна буде офіційно оформити угіддя на себе. До того ж останнім часом по Україні прокотилася нова потужна хвиля рейдерських захоплень земельних ділянок.
Поки ж у нас землю не можна офіційно продати, передати у заставу банку, віддати за борги сусіду, тож наші чорноземи у 10–15 разів дешевші, ніж польські, де діє ринок землі.
Пропозиції
Україні потрібна така модель обігу земельних угідь, яка б захищала права їхніх власників, кажуть експерти, і радять проводити консультації з власниками земляних ділянок.
Деякі політики наполягають, аби заборона на продаж землі була продовжена на п’ять років. Мовляв, якщо запровадити ринок землі у нинішніх складних економічних умовах, то українці можуть залишитися без родючих чорноземів. Спочатку треба спитати у людей, чи хочуть вони продавати свої земельні ділянки, а потім приймати земельний закон, а не навпаки.
Частина експертів вважає, що продовження заборони на продаж землі вигідне насамперед олігархам. Адже ті, що хотіли, зуміли накопичити вже сотні тисяч гектарів землі. І хоч вони їх лише орендують, розпоряджаються ними на власний розсуд.
Мораторій полегшує земельним магнатам користування землею — якщо немає легального ринку, то немає й справжньої ціни на землю й оренду. Орендарі отримують 300–400 дол. прибутку, а платять нині орендодавцям за гектар дві тисячі гривень, раніше ще менше — 800–1500 грн.
Дехто переконаний, що після скасування мораторію власники земельних паїв не поспішатимуть їх продавати. Тож попит на ділянки буде вищим за пропозиції. Можливо, буде продано лише 20% паїв.
Та перед остаточним скасуванням мораторію держава має створити необхідні умови (обмежити кількість землі у власності, підтримати кредитування, що сприятиме становленню малих і середніх фермерських господарств, удосконалити оподаткування), аби основою агровиробництва стали фермери, які обробляють 200–300 гектарів.
Необхідно наповнити даними Земельний кадастр, завершити інвентаризацію земель, провести продажі державних угідь через публічні аукціони, забезпечити всіх власників паїв відповідними документами на власність.
Треба також розмежувати землі сільських громад, об’єднаних територіальних громад, районів, областей, держави та визначити, хто є розпорядником землі в умовах децентралізації.
Аби зняти всі політичні спекуляції, законодавці мають чітко прописати, хто має право на купівлю української землі, і зняти з порядку денного всі дражливі питання. Через практику продажу землі іноземцям пройшли Польща і Румунія. Тож доцільно її врахувати і забезпечити право набувати сільгоспугіддя площею до 250 га тільки фізичним особам — громадянам України.
Юридичні аспекти
Земельними проблемами переймаються і юристи. Нещодавно Асоціація адвокатів України провела Всеукраїнський аграрний форум, який об’єднав аграріїв, юристів, бізнесменів задля вирішення найгостріших питань, які виникають в українському агросекторі.
Як зазначив радник із питань аграрного та земельного права ЮФ Evris Володимир Носік, ст.14 Конституції України залишається нереалізованою в юридичній практиці. У ній ідеться про те, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Конституція передбачає право громадян, юридичних осіб і держави набувати землі у власність із метою використання їх для господарської діяльності, житлової забудови і забезпечення життєдіяльності людини.
Земельні відносини, що виникають і здійснюються щодо землі та земельних ділянок, які використовуються у сфері економіки, сільського господарства, проживання людей і забезпечення їхньої життєдіяльності на засадах права власності та землекористування, регулюються Земельним кодексом України та актами законодавства, норми яких належать до земельного права.
За час дії мораторію на продаж землі один млн власників земельних ділянок помер, не скориставшись правом власності на землю. У деяких з’явилися спадкоємці, а частина земель перейшла до розряду відумерлої спадщини. Мораторій діятиме до 2019 року, власники земельних паїв помиратимуть і далі, не продавши своїх наділів.
Поки ніхто з власників землі не подав позову до суду щодо захисту своїх конституційних прав на володіння землею. Правда, один позов перебуває у Європейському суді, та до цього часу не розглянутий.
Досі правники не пробували дати юридичну кваліфікацію діям Верховної Ради як суб’єкту законодавчої ініціативи щодо встановлення заборони на розпорядження землями сільгосппризначення законними власниками земельних паїв.
Не сформульовано й критерії основного цільового призначення землі, нагадав В. Носік. Критерії запозичені з радянських часів і сплутані з функціоналом використання. Земля поділена на дев’ять категорій, причому в Земельному кодексі записано, що правовий режим із кожної категорії має визначатися законом, та не всі необхідні закони ухвалені.
Немає правової визначеності і щодо колективної власності на землю. У парламенті є кілька законопроектів, спрямованих на врегулювання правового режиму земель такої власності, в яких зазначено, що це землі з невизначеним правовим статусом.
Правовий режим сільгоспземель державної власності теж чітко не визначено. Першого січня 2013 року землі розподілено на державні, приватні й комунальні. Оскільки землі розмежовані на три форми власності, закон не передбачає ніяких винятків для колективної власності на землю.
Багато в Україні залишилося земель загального користування та земель несільськогосподарського використання. У законопроектах пропонується проводити далі паювання цих земель, які зайняті господарськими дворами, польовими дорогами та іншими об’єктами, але їх не можна паювати, вважає В. Носік. На його думку, є великі проблеми з відумерлою спадщиною, сільські ради та громади майже не займаються цим питанням.
Навіть коли в Україні приймаються хороші закони, вони, на жаль, не виконуються, а застосовуються підзаконні акти. У 2004 році був ухвалений Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно» (в тому числі й на землю). Закон набрав чинності, а реєстрували права на нерухоме майно за підзаконними актами, які видавав Держкомзем, і цей процес тривав не один рік.
Чи є законні підстави визнати недійсним набуття права власності на землю через те, що воно було зареєстроване на підставі підзаконного акта в той час, коли діяв закон? Зазначений закон таки скасували, але він був чинним, та не застосовувався.
З першого січня 2016 року діють два закони, які передбачають можливість реєстрації права власності на землю, в тому числі права спадкування землі, на рівні сільської громади і об’єднаної тергромади. Але на практиці закони застосовувати неможливо, бо вони виключають один одного.
Однією з найбільш актуальних В. Носік вважає проблему із землями державної власності: закон щодо них є, але застосовувати його неможливо. Чиновники твердять, що спочатку треба приватизувати державні підприємства, потім вирішувати земельні питання, але у Земельному кодексі такого зв’язку немає.
Не все просто і з передачею сільгоспугідь із державної у комунальну власність: закон є, однак на практиці застосовуються підзаконні акти. Органи державної влади, і особливо Держкадастр, будуть керуватися торішньою постановою Кабміну, в якій ідеться про стратегію користування українськими землями.
Текст постанови не збігається з Конституцією і Земельним кодексом. Зокрема, закон передбачає, що земельні сільгоспділянки передаються в оренду на строк не менше семи років, у постанові ж записано — не більше ніж на сім років.
Цікава ситуація і із сільгоспземлями науководослідних установ Національної академії аграрних наук, в яких зосереджено мільйон гектарів особливо цінних угідь. Ними зацікавилися прокуратура, антикорупційні органи. Прокурори вважають: якщо керівники згаданих установ дають згоду на вилучення з їхнього фонду земельної ділянки, то заподіюють збитки державі, бо землі особливо цінні.
В. Носік проти пропозицій деяких законодавців скасувати право суспільного користування землею. Вважає, що варто починати зі спадкування фермерами земельних ділянок, що перебувають на праві постійного користування.
У Верховній Раді зареєстровано два законопроекти, які стосуються права постійного користування. Якщо такому праву надати ринковий характер, воно активно запрацює. Реформатори ж кажуть, що його треба скасувати.
Один із законопроектів передбачає передачу фермерським господарствам у приватну власність землі, які вони використовують на праві довічного успадкування. Це позитив, вважає В. Носік.
Не відшліфовано й питання із землями комунальної власності. Згідно із Законом «Про об’єднані територіальні громади» вони є правонаступниками сільських, селищних, міських рад, які були об’єднані в ОТГ. Нині діє законодавчий режим про розмежування земель державної і комунальної власності за критеріями їх розташування в межах чи за межами населеного пункту.
Громада може розпоряджатися землями, залучати інвесторів лише в село. Закон є, земля є, юрисдикції немає. Закон обмежує інвестиційні ініціативи, не вирішує проблем відумерлої спадщини на сільгоспземлі. Без юридичної допомоги ці питання громада не зможе вирішити.
Орендні нюанси
Найбільш поширеним способом користування землею стала оренда, цей механізм існує з часів незалежності України. Вже зареєстровано 4,9 млн договорів оренди на землю, зазначила старший юрист юридичної компанії «Тацій і партнери» Олена Єршова. У деяких із них закінчився строк дії. Часто орендарі не звертають на це уваги, хоча не хочуть переривати аграрний цикл, шукати заміну наділу.
Укладання і дія договорів оренди землі регулюються Цивільним та Земельним кодексом, Законом «Про оренду землі» та іншими законодавчими актами. При укладанні таких договорів варто прописувати не тільки істотні умови, а й підстави, які в подальшому надаватимуть право орендарю поновити договір, підкреслює О. Єршова.
Поновлення договору регулюється самим договором, Цивільним кодексом, Законом «Про оренду землі». Важливою щодо цього є практика Європейського суду з прав людини, який, дослідивши обставини у справі орендаря Стрейча проти Сполученого Королівства, встановив, що право оренди — це в певній частині майнові права орендаря.
Якщо орендар має законне сподівання на поновлення договору, навіть якщо законотворець змінить дію законодавчого акта, орендар має право на поновлення оренди. Це рішення частково використовує новий склад Верховного Суду України у справах щодо поновлення договорів оренди.
Цьогоріч ВСУ виніс велику кількість рішень із цього питання і констатував, що є кілька підстав для поновлення договору оренди. Зокрема, якщо орендар належним чином виконував свої зобов’язання за договором, якщо до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлений строк (за місяць) про своє бажання поновити договір.
Часто аграрії через відсутність певних знань забувають про це. До того ж виникають певні колізії, бо чимало договорів укладались у 2005–2012 роках, і строки їхньої дії були іншими.
Договір може бути поновлений, якщо орендодавець не повідомив орендаря про те, що не хоче співпрацювати з ним. Якщо власник земельної ділянки (фізособа) збирається самостійно використовувати свій наділ, юридичного механізму для поновлення орендного договору немає.
Якщо власник землі — держорган (Держгеокадастр, його теруправління), юристи можуть захистити права орендаря, бо ця земельна ділянка буде використана іншою особою.
Все набагато простіше, коли протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди не було повідомлення про небажання продовжити строк угоди, про її припинення, а орендар продовжував використовувати земельну ділянку — договір буде поновлено.
Часто бувало, що ніхто нічого не повідомляв, а у Держреєстрі з’явився запис про реєстрацію договору оренди з іншим орендарем. У такому випадку, аби вирішити проблему, орендарю треба звертатися до суду. Верховний Суд зазначив, що має значення дотримання орендарем процедур. Зокрема, чи говорив він орендодавцю про бажання поновити договір оренди.
Переважне право орендаря вважається порушеним, коли власник земельної ділянки укладає договір оренди з іншою особою на гірших умовах, аніж пропонував перший орендар, коли не досягнуто згоди щодо орендної плати, а орендодавець укладає новий договір. Якщо власник земельного паю заявив, що самостійно його оброблятиме, а через кілька місяців підписав угоду з іншим аграрієм.
У всіх цих випадках орендар може звертатися до суду, адже порушене його переважне право на оренду землі.
Олена КОСЕНКО
